나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507408 [1] 인천광역시 연수구 연수동 OOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""연수역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 수인분당선 ""연수역"" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택 용도입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 교육연
구시설, 도시형생활주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 8차선의 포장도로, 남서측 및 남동측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로
에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경507408 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층501호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 복합 용도: 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 교육연구시설, 도시형생활주택)

감정가: 78,000,000원

토지면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.98㎡ (약 2.11평)

건물면적: 24.82㎡ (약 7.51평)

건물지분: 24.82㎡ (약 7.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 내 제5층 제501호

외벽: 석재붙임마감 등

창호: 샤시 창호

토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 교육연구시설, 도시형생활주택 부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 북서측 왕복 8차선 포장도로, 남서측 및 남동측 로폭 약 15미터 내외 포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 "연수역" 및 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리: 2018년 8월 3일 접수된 박지현의 근저당권(금195,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자: 김다현))

보증금: 75,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2017년 1월 16일

확정일자: 2017년 1월 6일

배당신고일자: 2019년 8월 22일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. (전입일자가 말소기준권리보다 빠르나, 등기부상 주택임차권(을4)이 말소 예정이고, 물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

주의: 상기 임차인 김 님은 보증금 75,000,000원, 차임 100,000원의 조건으로 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 낙찰 후 임대차 관계의 최종적인 인수 여부는 반드시 법원에 재확인하여 명확히 하시기 바랍니다.

3.3. 인수되는 권리

법원에서 고지한 "인수 보증금 합계"는 0원입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 4번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

따라서 현재까지의 정보로는 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 최종 인수 여부는 법원 확인이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 연수동은 연수역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 아파트 단지들이 다수 분포하여 배후 주거 수요가 풍부합니다.

4.2. 편의 시설 및 교육 환경

수인분당선 연수역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

"상대보호구역"으로 지정되어 있어, 주변 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받을 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 인근에 위치한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 해당 지역은 대체로 주거 및 상업 기능이 혼합된 일반적인 도심 환경을 이루고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 법원 고지상 인수 보증금은 없으나, 'SGI 인수조건 변경' 및 임차권 등기 관련 특이사항으로 인해 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 복합 용도 건물: 건축물대장상 도시형생활주택 외 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로도 이용 가능하여, 실제 이용 현황과 공부상 내용의 일치 여부, 복합 용도로 인한 관리상의 복잡성 등을 확인할 필요가 있습니다.

6. 투자 포인트

* 역세권 입지: 연수역 초역세권으로 우수한 교통 접근성을 자랑하며, 이는 부동산 가치 상승의 핵심 요인입니다.

* 지역 내 수요: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 7,800만원 대비 면적(7.51평)을 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 연수역 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 복합 용도로 활용 가능한 건물이며, 주변 시세 및 지역 개발 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

다만, 임차인 관련 및 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인한 권리 관계의 불확실성을 철저히 확인해야 합니다. 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최종적인 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가 산정

감정가: 78,000,000원

건물면적: 24.82㎡ (약 7.51평)

주변 시세 분석:

* 연수프라자(본건과 동일 건물명, 2002년식): 2025년 10월, 19.19㎡ 거래가 32,000,000원 (평당 약 167만원)

* 이레하이니스(유사 연식, 2017년식, 48.76㎡): 2024년 7월, 158,000,000원 (평당 약 324만원), 2026년 7월, 144,000,000원 (평당 약 295만원)

본건의 감정가(7,800만원)는 평당 약 1,038만원으로 산정되었습니다.

건물명세서상의 연수프라자(19.19㎡) 거래가 3,200만원(평당 약 167만원)은 본건의 면적(24.82㎡)과 연식(2002년)을 고려할 때 가장 직접적인 참고 자료가 됩니다. 이 시세를 본건 면적에 적용하면 약 4,140만원(3,200만원/19.19㎡*24.82㎡) 수준으로 추정됩니다.

이레하이니스의 거래가는 면적이 훨씬 넓고 건축 연식도 최신이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

임차인 보증금 75,000,000원 인수 여부가 법원 고지상으로는 없으나, 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항으로 인해 불확실성이 존재합니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면 입찰가를 크게 낮춰야 합니다.

인수 보증금이 없다고 가정하고, 연수프라자의 최근 거래 사례(19.19㎡, 3,200만원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 4,500만원 ~ 5,500만원 범위로 예상됩니다.

보수적인 접근:

1차 유찰 시 2차 경매에서 감정가(7,800만원)의 80% 수준인 약 6,240만원에 입찰하는 것도 고려할 수 있으나, 시세 분석상 더 낮은 가격이 적정할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가:

임차인 인수 여부의 불확실성을 감안하여 4,800만원 을 중심으로 입찰가를 검토하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.