나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507722 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층911호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507722 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층911호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2025타경507722
• 주소: 인천광역시 남동구 남동대로 353 JK루체스타
• 용도: 지식산업센터

인천지방법원 경매20계 2025타경507722 | 소재지: 인천광역시 남동구 남동대로 353 JK루체스타 | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 75,600,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 보고서

*1.1. 물건 기본 정보*

사건번호: 인천지방법원 2025타경507722 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층911호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

건물 사용승인일: 2020년 5월 4일

건물 총 층수: 11층

해당 층수: 9층

*1.2. 입지조건*

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, 염골근린공원 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공장 및 지식산업센터가 밀집한 공업지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 대상 물건은 남동측으로 폭 약 40미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

*1.3. 권리분석*

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리관계 사항으로는 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 이는 해당 임차인이 낙찰 이후에도 기존 임대차 관계를 유지할 수 있음을 의미하며, 명도 과정에서 추가적인 부담이나 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 분석과 주의가 요구됩니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

*1.4. 상권분석*

본 물건이 속한 인천 남동구 남촌동 일대는 지식산업센터와 공업시설이 밀집된 지역의 특성을 보입니다. 다만, 최근 몇 년간 남촌동 일대에서는 도시재생사업이 추진되면서 지역 활성화에 대한 기대감이 형성되고 있습니다. 이 사업은 로컬 브랜드 육성, 골목 상권 활성화, 주민 편의시설 확충 등을 목표로 하며, 장기적으로 지역의 경제적 가치 상승에 기여할 잠재력을 가지고 있습니다. 염골근린공원이 인접해 있어 업무 환경 외에 녹지 공간 접근성도 확보하고 있습니다.

*1.5. 생활정보*

본 물건은 제이케이루체스타지식산업센터 내에 위치하며, 2020년 5월 4일에 사용 승인된 신축급 건물입니다. 철근콘크리트 구조로 이루어져 있으며, 해당 호실은 9층에 위치합니다. 현재 '오피스텔'로 이용 중이나, 현장 조사 시 폐문 부재 상태로 내부를 직접 확인하지는 못했습니다. 주변으로는 염골근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

*1.6. 잠재적 리스크*

첫째, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 완료까지의 예상치 못한 변수와 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다. 임대차 계약 조건 및 대항력 요건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

둘째, 폐문으로 인한 내부 확인 불가 상태는 건물 내부의 정확한 상태(마감재, 설비, 하자, 누수 등)를 파악하는 데 한계를 지닙니다. 이는 추후 수리 비용 등 예상치 못한 지출로 이어질 수 있습니다.

셋째, 본 물건은 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구 등 다양한 용도 및 개발 관련 구역에 속해 있습니다. 이러한 지역적 특성은 향후 건물의 용도 변경이나 개발 행위에 제한을 가할 수 있습니다.

넷째, 공업지대 특성상 주변에 상업 시설이나 편의 시설(대형마트, 병원 등)의 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 최근 도시재생사업 추진으로 생활 인프라 개선이 진행될 여지가 있습니다.

*1.7. 종합 의견*

인천 남동구 남촌동에 위치한 JK루체스타지식산업센터 내 오피스텔 경매 물건입니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 염골근린공원 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 남촌동 일대는 현재 도시재생사업이 활발히 추진 중에 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승의 잠재력을 기대해볼 수 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 폐문으로 인한 내부 확인 불가라는 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 선행한 신중한 접근이 요구됩니다.

*1.8. 투자 포인트*

신축급 건물(2020년 준공)로 건물 자체의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 있습니다.

남촌동 일대의 도시재생사업 및 국가산업단지, 복합구역 지정 등은 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

염골근린공원 인접으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

현재 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익률 증대 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계