나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507591 [1] 인천광역시 부평구 부평동 371-16 리치아파트 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위차하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

2022년8월16일자에 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물내 3층 301호로서,

외벽 : 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감(표준마감기준) 등,
창호 : PVC 및 알루미늄 샤시 마감 등 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 가스설비 등을 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 약6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507591 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 371-16 리치아파트 3층301호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2002년 08월 16일 (등기부상 정보 기준)

토지면적 (대지권): 18.84㎡ (약 5.70평)

건물면적 (전용): 59.60㎡ (약 18.03평)

감정가: 192,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양

1.2. 특이사항

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 단지 동측 및 남측으로 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접해 있습니다. 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2014년 5월 29일 접수된 주식회사가이브의 근저당권(을7)입니다. 등기부상 을7 근저당권 외 다수의 근저당권, 압류, 강제경매 등이 등기되었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리상의 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

전입일자: 2010년 11월 05일

확정일자: 2010년 11월 05일

보증금: 98,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 02월 18일

주의사항: 본 건에는 대항력 있는 임차인 양 이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무 및 보증금 회수 관련하여 추가적인 법률 검토 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부흥초등학교가 인접해 있어 교육 관련 상권 형성에도 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육

부흥초등학교가 단지 남측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 편의시설 및 기타

일반적인 아파트 단지 주변에서 기대할 수 있는 마트, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 연식

본 건물은 2002년 8월 사용승인되어 건축된 지 약 24년 경과하였습니다. 향후 노후화에 따른 유지보수, 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 부평구 부평동에 위치한 본 물건은 초등학교와 인접한 주거 지역에 자리하고 있어 안정적인 거주 환경을 제공할 것으로 보입니다. 교통 여건 또한 양호하며, 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물의 연식, 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 명도 후에는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 있는 지역 내 아파트로, 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 부흥초등학교 등 교육 시설 인접으로 인한 학군 프리미엄 기대가 가능합니다.

* 강제경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 192,000,000원입니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 결정되지만, 본 물건의 경우 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 실제 명도 비용 및 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

따라서, 명도 관련 비용 및 제반 사항을 종합적으로 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예: 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.