나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507373 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 62-1 마인블루빌 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석남초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은
무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2018. 11월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층건
업무시설 건물 내 9층 901호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단지인 부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 업무시설 건물의
부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1.2토지 공히,
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역,
상대보호구역(2018-04-18), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 기본사항

4.

5.

사건번호: 인천지방법원 2025타경507373 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 224,000,000원

1.2. 부동산 현황

2.

3.

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 62-1 마인블루빌 9층 901호

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

토지 면적: 12.15㎡ (약 3.68평)

건물 면적: 59.55㎡ (약 18.01평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보: 2018년 11월 사용승인, 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 중 9층 901호 (총 28실)

1.3. 권리 분석 요약

2.

3.

말소기준 권리: 2023.11.27. 접수된 목포수산업협동조합의 가압류 (갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권 (다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출됨)

1.4. 특이사항 및 주의사항

2.

3.

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경, 재매각 물건

주의사항: 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.

3.

1.1. 주변 환경

2.

3.

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석남초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 무난한 편임.

1.2. 교통 상황

2.

3.

각종 차량의 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통 사정은 무난한 편임.

1.3. 토지 이용계획

2.

3.

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

2.

3.

1.1. 임차인 현황

2.

3.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-02

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 경우라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사(함 )

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-22

확정일자: 2022-04-01

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

1.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

2.

3.

말소기준권리: 2023.11.27. 접수된 목포수산업협동조합의 가압류 (갑8) [채권액: 12,918,158원]

본 경매는 2025.02.13. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑9) [채권액: 253,868,347원]로 개시되었습니다.

총 등기부채권액: 256,918,158원

1.3. 인수되는 권리

2.

3.

을구 1번 주택임차권(함 , 244,000,000원)은 말소 대상이나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 이 임차인은 보증금 및 차임이 미상이므로, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

2.

3.

본건이 위치한 주안동 일대는 일반상업지역으로, 주변에 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있어 배후수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

석남초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

다만, 오피스텔의 경우 상권의 활성화 정도와 공실률이 중요한데, 본 건 주변 상권의 전반적인 현황 및 오피스텔 공실률에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

2.

3.

* 주변 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 석남초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 주변에 혐오 시설이 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

1.1. 임차인 관련

2.

3.

이 임차인의 경우 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 미상이므로 낙찰 후 인수 또는 명도에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 잠재적인 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

1.2. 재매각 관련

2.

3.

본 물건은 재매각으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 분석이 필요합니다. (대항력 있는 임차인, HUG 조건 변경 등이 원인일 수 있습니다.)

1.3. 기타

2.

3.

HUG 인수조건 변경에 따라 명확한 조건 확인이 필요합니다. (현재는 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담 없음으로 판단되나, 변경 내용에 따라 달라질 수 있습니다.)

7. 종합 의견

2.

3.

인천 미추홀구 주안동에 위치한 마인블루빌 오피스텔로, 신축 후 비교적 연식이 짧고 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

등기부상 다수의 권리가 존재하나 말소기준 권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 이 의 존재입니다. 보증금 및 차임이 미상이므로, 명확한 인수 여부 및 금액을 확인하는 것이 필수적입니다.

HUG 인수조건 변경 및 재매각이라는 특이사항은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

2.

3.

* 비교적 신축 (2018년 준공) 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 주안동 일대 상업지역에 위치하여 직주근접 및 임대수요가 기대됩니다.

* HUG 보증으로 인한 임차인 관련 위험이 일부 해소될 수 있습니다. (단, 이 임차인 제외)

* 재매각으로 인해 이전 유찰가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

3.

감정가: 224,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 5월: 145,000,000원 (44.44㎡)

* 2025년 9월: 130,000,000원 (42.09㎡)

본건 면적 (59.55㎡)은 최근 매매 사례의 전용면적(44.44㎡, 42.09㎡)보다 크므로, 단순 비교 시 더 높은 가격 형성이 가능합니다.

다만, 면적 차이와 2025년 9월 거래 가격(130,000,000원)을 고려할 때, 본건의 적정 가치는 보수적으로 산정해야 합니다.

이민창 임차인의 보증금 미상으로 인한 리스크를 고려해야 합니다.

본건은 재매각 및 대항력 있는 임차인 리스크가 있으므로, 시세보다 10~20% 이상 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

최근 매매가 (13,000 ~ 14,500만원) 및 면적을 고려하여, 낙찰가 목표 범위를 14,000만원 ~ 16,000만원으로 설정합니다.

이민창 임차인의 미상 보증금 위험을 감안하여, 이에 대한 추가 조사 없이 무리하게 경쟁하는 것은 지양해야 합니다.

보수적 접근: 14,000만원 ~ 15,000만원 사이에서 경쟁을 보며 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

인수 보증금 제외: 현재 정보로는 이민창 임차인의 인수 보증금이 0원이라 명시되어 있으나, 차후 확인 필요. HUG 보증금 244,000,000원은 인수 대상이 아닙니다.

제시된 감정가 224,000,000원을 기준으로, 70% 수준인 약 156,800,000원부터 시작하는 최저가보다는 높게, 하지만 시세보다 낮게 입찰하는 것이 좋습니다.

최종 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원 (이 범위 내에서 권리관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.