나이스옥션 법원경매 인천 2025타경784 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 지1층비03호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 '공단2단지사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 / 지상8층건 내 제지1층 제비03호로서,
사용승인일은 2016.11.14.임.

외 벽 : 복합판넬마감 등임.
내 벽 : 페인팅마감 등임.

이용상태

공부상 아파트형공장임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측, 동측으로 접한 각 노폭 약 35M, 15M, 10M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) : 일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013.03.08.)((문의:남동구환경보전과 032-453-2243))<가축분뇨의 관한 및 이용에 관한 법률>, 재상사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

엘아이지식산업센터 관리단에서 ‘유치권 행사중’ 출입문에 부착함(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경784 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 지1층비03호

* 용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

* 감정가: 871,000,000원

* 토지면적: 100.95㎡ (약 30.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 414.14㎡ (약 125.28평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 / 지상8층건 내 제지1층 제비03호

* 사용승인일: 2016년 11월 14일

* 대지면적: 9923.8㎡ (약 3,002.01평)

* 건축면적: 7910.48㎡ (약 2,393.12평)

* 연면적: 66698.53㎡ (약 20,177.79평)

* 건폐율: 79.71%

* 용적률: 416.75%

* 총 세대수/호수: 275호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 고잔동 소재 '공단2단지사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중, 소규모의 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 서측 및 남측, 동측으로 접한 각 노폭 약 35M, 15M, 10M의 포장도로를 이용하여 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 산업시설구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2023-08-30, 권리금액: 738,000,000원)

* 기타 권리: 신용보증기금 가압류, 중소기업은행 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 남동구 압류 등이 등기되어 있으나, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사메탈에스엔제이(MetalS&J), 손익태

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-10-06

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 특이사항: 엘아이지식산업센터 관리단에서 ‘유치권 행사중’이라고 출입문에 부착한 현황이 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 인천 남동구에 위치한 산업단지 내 지식산업센터 밀집 지역입니다.

* 인근 시설: 중소규모의 공장 및 관련 근린생활시설들이 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통 접근성: 주요 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 산업단지 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설(식당, 마트 등)은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 잠재적 혐오시설: 해당 지역은 공업단지이므로, 주변에 공장 가동으로 인한 소음, 분진, 악취 또는 폐수 처리 시설 등이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 관리단에서 '유치권 행사중'이라고 표기하고 있어, 인수 여부 및 해소 방안에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임의 상세 내용(확정일자, 배당신고일자 등)이 일부 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 산업단지 내 지식산업센터로서, 업무 및 제조 시설로서의 입지는 양호한 편입니다. 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, '유치권 행사중'이라는 점은 매우 중요한 리스크 요인으로, 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 문제입니다. 유치권 문제가 명확히 해소되지 않는 한, 투자의 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치로 산업 활동 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 유치권 등 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 871,000,000원을 기준으로 하되, 유치권 등 현재 파악된 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가 이하 또는 적정 수준에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 유치권 현황, 건물 상태, 주변 시세, 향후 시장 전망 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.