나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507453 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 197-22 퍼스트아파트 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천지하철2호선 시민공원역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 6층 제 607호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : PVC샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔)및 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 35m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18) , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-13)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507453 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 197-22 퍼스트아파트 6층 607호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 제607호

* 사용승인일: 2018년 7월 26일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 8.44㎡ (약 2.55평)

* 건물면적(전용면적): 57.36㎡ (약 17.35평)

* 건물면적(분양면적): 제공된 정보에 명시적으로 기재되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

1.4. 가격 정보

* 감정가: 205,000,000원

1.5. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천지하철2호선 시민공원역 서측 인근에 위치합니다.

* 주위: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통

* 대중교통: 인천지하철2호선 시민공원역이 인근에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 35m 내외의 대로에 접하고 있어 차량으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구, 시가지경관지구

* 관련 법규 제한: 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 3번 근저당권: 2022년 3월 31일 접수, 채권최고액 144,000,000원

3.2. 총 채무액

* 등기부채권 총액: 414,080,799원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (실제 점유자: 김동환)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 9월 17일

* 확정일자: 2021년 8월 17일

* 배당신고일자: 2023년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보. (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인천지하철2호선 시민공원역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 주변에는 아파트 단지와 더불어 오피스텔, 상업시설 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철2호선 시민공원역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 시장(인석바위시장, 신기시장 등), 상업시설, 병원, 관공서(미추홀구청 등) 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 주안초등학교, 인천기계공고 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 주거환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 도심 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련 사항: 임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 있으나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 특수 물건 정보를 숙지할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 관련: 주안 지역주택조합과 관련된 사기 분양 의혹 사건이 보도된 바 있어, 해당 지역의 전반적인 부동산 개발 및 투자 심리에 영향을 미칠 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철2호선 시민공원역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가 2억 5백만원 수준이며, 임차인 관련 특이사항은 있으나 대항력이 없고 HUG의 말소 동의가 확보되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 주변 지역의 개발 사업 및 과거 지역주택조합 관련 이슈를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철2호선 시민공원역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 합리적인 가격: 감정가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 205,000,000원입니다.

* 임차인 보증금 인수분은 0원으로 예상되므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 주변 아파트 시세 및 최근 거래 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.