나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505626 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1161-100 대우미래사랑 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505626 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1161-100 대우미래사랑 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경505626
• 주소: 인천광역시 미추홀구 인하로318번길 11-27, 4층402호 (주안동,대우미래사랑)
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매20계 2025타경505626 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 인하로318번길 11-27, 4층402호 (주안동,대우미래사랑) | 감정가: 163,000,000원 | 최저가: 114,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경505626 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505626 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1161-100 대우미래사랑 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 36.04㎡ (약 10.90평)

건물면적: 69.59㎡ (약 21.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항:

1.2. 건물 현황

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호 (2009년 5월 27일 사용승인)

외벽: 치장벽돌 쌓기, 드라이비트 마감 등

창호: 샷시창호 등

이용상태: 다세대주택 (방3, 화장실2)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지설비 등 구비

1.3. 토지 현황

토지형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

토지지분: 36.0371㎡ (약 10.90평)

인접도로상태: 본건 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 지적재조사사업지구

기호(2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 지적재조사사업지구

<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함) 임.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안남초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

가장 중요한 권리관계는 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

경매물건의 특성상 인수해야 하는 권리가 있는지, 말소기준권리보다 후순위 권리가 있는지 등을 철저히 검토해야 합니다. (본 보고서에서는 제공된 정보 외 상세 권리 분석 불가)

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, '주안남초등학교'가 인근에 있어 학생 및 학부모 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 근린생활시설이 소재하는 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

다세대주택 밀집 지역의 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 주변 시세 및 경쟁 물건과의 비교 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

주변에 학교(주안남초등학교)가 위치해 있어 자녀들의 교육 환경이 비교적 양호합니다.

3개의 방과 2개의 화장실로 구성되어 있어 일반적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 구조입니다.

도시가스 난방 시스템이 갖춰져 있어 난방비 부담을 줄일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 명도 절차가 원만하게 진행되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 임차인의 권리 내용 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다.

건축된 지 15년이 넘어가는 시점(2009년 사용승인)이므로, 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주거 지역이지만, 주변 시설에 따라 소음이나 기타 환경적 요인이 있을 수 있으므로 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정에서 주의와 추가적인 검토를 요구하는 부분입니다.

건물의 연식과 주변 환경 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 명도 리스크 해소 여부와 향후 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인천 미추홀구라는 지역적 이점과 주택으로서의 기본적인 수요는 존재합니다.

'대항력 있는 임차인' 관련 명도 리스크를 성공적으로 해결할 경우, 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다세대주택으로서 소형 주택 시장에서의 꾸준한 수요를 노려볼 수 있습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 추가 확인사항

본 물건에 대한 가장 정확한 정보는 감정평가서 원본, 등기부등본, 건축물대장 등을 직접 확인하는 것입니다.

특히, '대항력 있는 임차인'의 계약 내용을 파악하고, 명도 예상 비용 및 기간을 산정해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 통해 정확한 시세 판단이 필요합니다.

현장 방문을 통해 건물의 내부 상태, 주변 환경, 소음 여부 등 육안으로 확인할 수 있는 모든 사항을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

법원 정보

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