나이스옥션 법원경매 인천 2025타경898 [1] 인천광역시 중구 중산동 1873-5 스카이스타본동 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재""영종1동 행정복지센터""동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지를 배후로 각종 근린생활시설이 소재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 22층건내 제1층 제118호로서,

외벽 : 몰탈위페인트 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 기준시점 현재 영업하지 않는 상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비(17인승),도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서, 숙박시설(생활숙박시설) 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 노폭 약 45미터, 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(2012-12-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합)
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경898 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1873-5 스카이스타본동 1층118호

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 303,000,000원

* 토지면적: 3.72㎡ (약 1.13평)

* 토지 지분: 3.7245㎡ (약 1.13평)

* 건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

* 건물 지분: 28.8㎡ (약 8.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 중구 중산동에 위치하며, "영종1동 행정복지센터" 동측 인근입니다.

* 주위 환경은 아파트 단지를 배후로 각종 근린생활시설이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 북동측 및 남서측으로 노폭 약 45미터, 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 노폭 약 15미터 내외의 보행자도로와 접합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 22층 건물 중 1층 118호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 강화유리, 내벽은 인테리어 마감이며, 창호는 샷시입니다.

* 건축 정보 (JSON 기반): 2019년 5월 2일 사용 승인된 건물로, 총 22층 규모이며, 493호가 입주 가능한 복합 용도 건물입니다. (주요 용도: 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 9월 6일 신한은행의 근저당권 (채권액 192,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 신한은행 근저당권 (2019.09.06)

* 갑5: 삼성카드 가압류 (2024.05.14)

* 갑6: KB국민카드 가압류 (2024.06.10)

* 갑7: 신한은행 임의경매개시결정 (2025.03.19, 사건번호 2025타경898)

* 갑8: 한국투자저축은행 가압류 (2025.06.05)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 개요: 관련 정보 없음. (주의 필요)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* (주)이음월드와이드.노정주: 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2022.07.05. 대항력 없음.

* 박지선: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025.01.10, 확정일자 2025.01.10, 배당신고일자 2025.06.02. 대항력 없음.

* 정영애: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021.04.20. 대항력 없음.

* 등기부채권 총액: 247,417,166원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 중구 중산동의 상업지역 내에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지가 배후로 있어 소비 수요가 예상됩니다.

* "영종1동 행정복지센터"와 인접하여 행정 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주요 용도는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이었으나, 현재 영업 상태는 아닙니다.

* 인근 지역은 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권이 활성화되고 있는 단계입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주거 및 상업 편의: 배후 아파트 단지로 인해 기본적인 상업 활동이 가능하며, 주변에 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 승강기(17인승), 급배수, 위생, 소화전, 도시가스 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오 시설이나 부정적인 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 채권 관련 복잡성이 수반될 수 있어, 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

* 영업 공백: 현재 영업을 하지 않는 상태로, 향후 임차인 모집 및 영업 재개 시 공실 위험이나 업종 전환에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 매우 낮은 토지 지분: 건물 연면적에 비해 토지 면적(3.72㎡)이 현저히 작습니다. 이는 향후 재건축이나 건물 관련 의사 결정 시 토지 소유주들과의 협의가 복잡해질 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 다수 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다. 정영애 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로, 권리 관계 확인 시 특별한 사정이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 영종도 지역의 상업 시설로, 배후 아파트 단지를 기반으로 한 상권에 위치하여 기본적인 사업 기반을 갖추고 있습니다.

* 매각으로 인한 권리상의 문제는 없는 깨끗한 상태입니다.

* 다만, '유동화 물건'이라는 특성과 매우 낮은 토지 지분은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

* 현재 영업 중단 상태이므로, 향후 수익 창출을 위한 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 영종도 개발 계획 및 관광 활성화에 따른 지역 상권 성장 잠재력.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성.

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 및 권리 승계 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

* 인천 지역 상가 경매 낙찰가율은 최근 하락세를 보이고 있으며, 2025년 6월 기준 인천 상가 경매 매각가율이 44.8%에 그친다는 보고도 있습니다. 또한, 2025년 1월부터 현재까지 인천 상가 경매 건수는 총 1,312건에 달하며, 신도시 지역의 상가 경매가 증가하고 있는 추세입니다.

* 이러한 점들을 고려할 때, 감정가 303,000,000원 대비 60~70% 수준의 낙찰가율을 적용하여 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 181,800,000원 ~ 212,100,000원 범위로 추정됩니다.

* 이는 일반적인 시장 상황을 가정한 것이며, 본 물건의 유동화 물건 특성, 낮은 토지 지분, 향후 영업 가능성 등 구체적인 가치 평가 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.