나이스옥션 법원경매 인천 2025타경871 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역8블록6로트 시그니처빌 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 공동주택(연립/다세대) 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2020.01.31 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제5층 제502호로서,
- 외 벽 : 스톤코트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

연립주택으로 이용중이며, 집합건축물대장(표제부) 그 밖의 기재사항에 ""본 건축물은 도시형생활주택(단지형연립주택-16세대)임""으로 기재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상1층에 필로티 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사 지대내 자체지반 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형연립주택)) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

문학도시개발구역 내에 소재하여 토지 관련 지적공부는 미발급되는 상태이며, 집합건축물대장(표제부) 그 밖의 기재사항에 ""지역:제2종일반주거지역""으로 기재되어 있습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 2026. 4. 24.자 미추홀구의 사실조회회신서에 첨부된 매각대상(토지 및 건물)에 대한 취득세 납부확인서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경871 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역8블록6로트 시그니처빌 5층502호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 단지형연립주택-16세대)

감정가: 306,000,000원

최저매각가격: (제시되지 않음, 단 대지권 가격 포함)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 65.58㎡ (약 19.84평)

건물지분: 65.58㎡ (약 19.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 채권자 및 권리요약

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

등기부채권 총액: 291,012,343원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, 인근에 문학초등학교가 있습니다. 주변은 본건과 유사한 공동주택(연립/다세대) 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측과 남측으로는 각각 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물정보

2020년 1월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 건물입니다. 대상 물건은 지상 5층 건물 중 5층 502호입니다.

* 외벽: 스톤코트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 하이샤시 등

2.4. 이용상태

연립주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장 상 "본 건축물은 도시형생활주택(단지형연립주택-16세대)임"으로 기재되어 있습니다.

2.5. 설비

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다. 지상 1층에는 필로티 주차장이 있습니다.

2.6. 토지이용계획

문학도시개발구역 내에 소재하며, "지역: 제2종일반주거지역"으로 기재되어 있습니다. 토지 관련 지적공부는 현재 발급되지 않은 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

총 12건의 등기 기록이 존재하며, 채권 총액은 291,012,343원입니다.

* 소유권 이전:

- 정용택 (2021-09-07)

- 김재원 (2022-05-03)

- 이수연 (2023-05-03, 매매)

* 근저당권:

- 농협은행주식회사 (2023-05-03, 255,200,000원) - 말소기준권리

* 가압류:

- 주식회사케이비국민카드 (2024-02-06, 7,164,962원) - 말소

- 롯데카드 (2024-02-07, 6,634,801원) - 말소

- 엔에이치농협캐피탈주식회사 (2024-02-14, 22,012,580원) - 말소

* 임의경매:

- 농협은행 (2025-03-17, 240,836,483원) - 인천지방법원 2025타경871, 말소

3.2. 소멸주의

말소기준권리인 농협은행의 근저당권(2023-05-03)보다 후순위의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설

* 교육시설: 인천문학초등학교가 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 주변이 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대이므로, 생활 편의시설은 기본적인 수준으로 예상됩니다.

* 공원/녹지: 문학공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기타: 미추홀구시설관리공단이 관리하는 체육시설 등이 인근에 분포합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

대상 물건은 문학초등학교 남측 인근의 정비된 주택지역에 위치합니다. 단지형 연립주택으로 총 16세대가 거주하는 것으로 파악됩니다.

5.2. 기반시설

도시가스 난방, 상하수도, 전기 등 기본적인 생활 기반시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 중요한 사항으로, 대지권이 미등기 상태이며 그 유무를 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로 이 점을 고려해야 합니다. (원문 정보)

토지 관련 지적공부가 미발급되는 상태이므로, 토지 관련 사항 확인에 어려움이 있을 수 있습니다. (원문 정보)

6.2. 도시개발구역

물건이 속한 문학도시개발구역은 현재 준공 기한 연장 및 기반 시설 확충 지연 등 사업 진행에 변동이 있었던 이력이 있습니다. 따라서 향후 구역 내 토지 이용 계획 및 기반 시설 확충 관련하여 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 지형 및 안전

인천 문학산 자락의 일부 지역에서는 산비탈 마을의 침수 및 산사태 위험이 제기된 바 있으나, 대상 물건의 직접적인 위험성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 연립주택으로, 입지 조건상 학군 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 또한, 문학공원이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대지권이 미등기 상태이며 그 존재 여부조차 불분명하다는 점입니다. 더불어, 해당 지역이 도시개발구역으로 지정되어 사업 진행 및 토지 이용 계획의 불확실성이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 최신 건물입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 쾌적한 환경: 문학공원이 인근에 위치하여 휴식 공간 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하기 위한 추가적인 시장 조사 및 전문적인 분석이 어렵습니다. 다만, 감정평가액 306,000,000원을 참고하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.