나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507926 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 218-10 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""인천남중학교"" 서측에 위치하며, 주변은 다세대
주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(제물포역) 등이 소재하는
바, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2003.01.09)

외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

발코니 부분에 판넬조 판넬 지붕 제시외 건물 약10㎡가 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

제시외 건물(발코니 부분 약10㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507926 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 218-10 4층402호

새 주소: 인천광역시 미추홀구 경인로116번길 78 (숭의동)

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2003년 1월 9일

총 층수: 4층 건물 내 4층

호수: 402호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 100,000,000원

토지 면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

토지 지분: 18.106㎡ (약 5.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 42.03㎡ (약 12.72평)

건물 지분: 42.03㎡ (약 12.72평)

건물 제시외 면적: 10.00㎡ (약 3.03평, 발코니 부분)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천남중학교" 서측에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(제물포역)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 채권에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리

인천세무서장의 압류 (2024년 1월 12일 접수)

3.3. 채권자 정보

주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자, 채권액 88,855,566원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 8일

* 확정일자: 2022년 2월 21일

* 배당신고일자: 2024년 3월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 보증금 84,000,000원에 대해 차임이 없는 임대차 관계를 맺고 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 배당신고를 하였으므로, 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 것으로 예상됩니다. 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부 요약

* 갑9 (2015-05-11): 소유권이전 (안소희)

* 갑13 (2017-12-22): 소유권이전 (조상은, 임의경매로 인한 매각)

* 을11 (2024-03-13): 주택임차권 (김현정, 84,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 갑15 (2024-01-12): 압류 (인천세무서장, 말소기준권리)

* 갑16 (2025-02-27): 강제경매 (주택도시보증공사, 88,855,566원)

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (을구 순위 11번 주택임차권등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정임)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 숭의동은 다세대주택과 아파트가 밀집된 주거 지역으로, 지역 내에서 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 학교가 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 다양한 상업 시설 및 편의시설이 분포되어 있어 주거 생활에 필요한 요소를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

인천남중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 편의 시설

인근 제물포역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 용이하며, 지역 내 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

발코니 확장 부분 약 10㎡의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이는 공부상 면적과 실제 사용 면적 간의 차이를 발생시키며, 건축법규 위반 여부 등을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 입찰 전에 해당 조건 변경 사항을 구체적으로 확인하여 인수 또는 계약상 불이익이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 권리 인수 가능성

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인은 없으며, 등기부상 을구 11번 주택임차권 등기 또한 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단되나, 최종적으로 매각 물건 명세서를 통해 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 인천남중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다. 교통은 차량 접근이 용이하며, 제물포역 인근으로 대중교통 이용 또한 편리합니다. 2003년에 사용승인된 건물로 연식이 있으나 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 보이나, 제시외 건물(발코니 확장 부분)이 포함된 점과 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 전반적인 지역 내 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천남중학교 서측 인근에 위치하여 자녀가 있는 실수요자들에게 어필할 수 있습니다.

* 인근 제물포역을 통한 교통 편의성이 확보되어 있습니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사 물건들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 11일 거래 (숭의동, 전용 61.48㎡): 6,370만원

* 2026년 5월 22일 거래 (숭의동, 전용 34.39㎡): 7,200만원

* 2026년 5월 4일 거래 (숭의동, 전용 50.98㎡): 3,600만원

최근 거래 사례 중 본 건과 면적 및 건축 연대가 비교적 유사한 동은히딩크빌 (전용 34.39㎡, 7,200만원)의 경우, 평당 단가는 약 209만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 전용면적(42.03㎡)에 이 단가를 적용하면 약 8,796만원의 시세로 추정할 수 있습니다. 숭의빌라(50.98㎡, 3,600만원) 거래는 면적이 더 넓음에도 불구하고 가격이 현저히 낮아 특수한 사정이 있을 가능성이 있습니다.

9.2. 감정가 대비 시세 평가

본 건의 감정가는 100,000,000원으로, 분석된 시세(약 8,796만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.3. 추천 입찰가 범위

제시외 건물 포함, HUG 인수조건 변경 사항 확인 등의 변수를 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다. 시세 분석 결과를 바탕으로 85,000,000원부터 95,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

9.4. 최종 예상 입찰가

종합적인 분석과 시장 상황을 고려하여, 90,000,000원 을 최종 예상 입찰가로 제안합니다.

9.5. 입찰 시 고려사항

* HUG 인수조건 변경 사항을 반드시 확인하고, 관련 서류를 면밀히 검토하십시오.

* 제시외 건물(발코니 확장 부분)의 현황 및 법적 문제 여부를 사전에 파악하십시오.

* 실제 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 해당 지역의 최근 시세 변동 추이를 추가적으로 확인하여 입찰가 결정에 반영하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.