나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508074 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 12층1213호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안국가산단역"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 각종 공장 및 지원시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(주안국가산단역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) (철근)콘크리트 평지붕
14층 건물내의 제12층 제1213호로서,
(사용승인 : 2019.01.28)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 복합판넬 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 복층유리임.

이용상태

공동주택(기숙사)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 중로 및 광대로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(기숙사)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508074 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 12층1213호

용도: 기숙사 (현황) / 지식산업센터 (건축물대장상)

건축물 사용승인일: 2019년 1월 28일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 공시지가

토지면적: 4.75㎡ (약 1.44평)

토지지분: 4.747㎡

건물면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

건물지분: 18.6㎡

1.3. 감정가 및 주요 권리내역

감정가: 67,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안국가산단역" 서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 각종 공장 및 지원시설 등으로 형성된 지역으로, 주안국가산업단지 내에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

인천 2호선 주안국가산단역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

본건 동측 및 북측으로 중로 및 광대로의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

본건은 소유권 이전 (매매) 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

말소기준권리는 우리은행 근저당(2022-02-14, 60,000,000원)입니다.

소유권 이전 (김형렬, 2022-02-14, 매매) 등기가 존재합니다.

인천지방법원 임의경매 개시 결정 (2025타경508074)이 등기되어 있습니다. (권리자: 에프더블유2412유동화전문)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 공동주택(기숙사)으로 이용 중이며, 실제 거주자가 있을 가능성이 있으므로 명도 시 유의가 필요합니다. 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 부동산 거래 동향

최근 주변 "주안동" 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다 (2026년 5월 기준):

세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (약 626만원/평)

화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (약 904만원/평)

대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (약 672만원/평)

4.2. 단위 면적당 가격 비교

본건은 "주안 J TOWER 2차 지식산업센터" 내 18.60㎡ (약 5.63평)의 기숙사 용도로 이용 중인 물건입니다.

제공된 인근 다세대 주택 거래 사례들은 본건보다 면적이 크고 건축 연도도 오래되었으나, 동일 생활권으로 참고할 수 있습니다.

인근 다세대 주택의 거래가는 평당 약 626만원 ~ 904만원 수준입니다.

본건의 감정가는 67,000,000원으로, 이는 약 1,190만원/평에 해당합니다.

이는 비교 대상 물건들의 평당 가격보다 높게 책정되어 있으나, 본건이 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이고 지식산업센터 내부에 위치하여 차이가 발생한 것으로 보입니다. 지식산업센터 내 기숙사 용도의 특수성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조)이며, 14층 건물 중 12층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 수성페인팅 및 복합판넬, 창호는 알미늄샷시 복층유리로 마감되었습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건은 주안국가산업단지 내에 위치하여 주변에 공장 및 지원시설이 밀집해 있습니다.

주요 편의시설은 주안국가산단역 주변 상업시설 및 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주안국가산업단지는 노후화된 공업단지에서 스마트그린산업단지로 고도화 사업이 추진되는 지역으로, 산업단지 특성상 공장 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 것을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 전문회사가 채권자로서 신청한 임의경매 물건입니다. 이 경우 채무자와의 관계, 자산 관리 방식 등이 일반 경매와 다를 수 있습니다.

6.2. 현황 이용 용도 (기숙사) 및 법규 검토 필요성

건축물대장상 주용도는 지식산업센터(공장)이나, 현재 기숙사로 이용 중입니다.

기숙사 용도가 건축법 등 관련 법규에 위배되지 않는지, 향후 용도 변경 시 제한은 없는지 등에 대한 면밀한 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 0원이라도 실제 점유자가 있을 경우 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 산업단지 내 위치 특성

산업단지 내 위치는 주거 편의시설이나 쾌적성 측면에서 단점이 될 수 있으며, 이는 향후 매각 또는 임대 시 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축급 건물

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태나 관리 면에서 유리합니다.

7.2. 역세권 위치

지하철 2호선 주안국가산단역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

7.3. 소액 투자를 통한 접근성

감정가 6천만원대, 전용면적 약 5.6평의 소형 물건으로 소액 투자자도 접근하기 용이합니다.

8. 종합 의견

본건은 주안국가산업단지 내 신축급 지식산업센터에 위치한 기숙사 용도 물건입니다. 교통 여건이 양호하고 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

하지만 현재 이용 용도(기숙사)의 적법성, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 위험, 산업단지 내 위치 특성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 본건 투자를 고려할 시, 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 현황, 점유자 파악, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 기숙사 용도의 법적 검토를 선행하는 것이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 67,000,000원이며, 이는 약 1,190만원/평 수준입니다.

주변 다세대 주택의 평당 가격(약 626만~904만원/평)과 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 편입니다.

그러나 본건은 비교적 신축 건물이며, 지식산업센터 내의 소형 유닛이라는 특수성이 있습니다. 또한, 기숙사로 현재 이용 중이라는 점과 임차인 정보가 불명확하다는 점, 그리고 산업단지라는 위치적 특성을 감안해야 합니다.

잠재적 리스크(명도, 용도 적법성 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 46,900,000원 ~ 53,600,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 법률 검토 결과를 반영하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.