나이스옥션 법원경매 인천 2025타경848 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""약산초등학교"" 북서측에 위치하며, 주변은
공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선) 등이 소
재 하는 등 대중교통 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내 제6층 제606로서,
(사용승인일:2013.03.20)

외벽: 일부 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 ""도시형생활주택(원룸형)""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 주차설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-
2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부
교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경848 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경848 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 6층606호

용도: 도시형생활주택

감정가: 49,000,000원

토지 면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

토지 지분: 3.897㎡ (약 1.18평)

건물 면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

건물 지분: 12.373㎡ (약 3.74평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 논OOOOOOO (논산농업협동조합)

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 환경을 갖추고 있습니다. "약산초등학교" 북서측에 자리하고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역(인천1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 도시형생활주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로는 소로의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2013년 10월 30일 접수된 논산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

같은 날짜에 소유권이전 1번 신탁등기말소가 있었으며, 2025년 3월 11일 접수된 논산농업협동조합의 임의경매개시결정(갑4)이 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 58,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 부

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-05

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 부 (BUI THITHANHLOAN)

보증금: 22,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-26

확정일자: 2022-08-26

배당신고일자: 2025-03-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

임차인 모두 대항력이 없으므로, 본 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

주변이 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 배후 주거 수요가 있습니다.

인천1호선 간석오거리역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

소규모 원룸형 주택의 특성상 1인 가구 수요를 중심으로 하는 상권 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 기준 34.65㎡(약 10.5평) 면적의 빌라가 5,500만원에 거래된 사례가 있으며, 47.56㎡(약 14.4평) 면적의 다세대가 12,000만원, 64.73㎡(약 19.6평) 면적의 다세대가 17,300만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 면적이 매우 작음을 고려할 때, 직접적인 비교에는 한계가 있으나 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 13층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인일은 2013년 3월 20일입니다.

내부 마감은 벽지 및 일부 타일, 외벽은 일부 돌붙임 및 페인팅 마감으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 초등학교가 위치하며, 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 제공된 JSON 데이터상, 주변 유사 주거시설(다세대)의 연식 및 면적 편차가 크며, 본 물건의 전용면적(12.37㎡)은 분석된 다른 주택들에 비해 현저히 작습니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 면적이 12.37㎡로 매우 협소하여, 활용도 및 매매 시 제한이 있을 수 있습니다.

도시형생활주택은 일반 아파트나 다세대 주택과는 다른 특성을 가지므로, 향후 시장 변화에 민감할 수 있습니다.

감정가는 4,900만원이나, 제공된 주변 다세대 주택 시세 분석 결과(면적 대비 가격), 본건의 면적을 고려한 시장 가격은 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. (시세 분석 결과 약 1,967만원 ~ 3,302만원 범위 추정)

임차인의 전입일자나 확정일자, 배당신고일자 등에 대한 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천 남동구 간석동 소재 도시형생활주택 경매 물건으로, 소형 면적이라는 특징이 있습니다.

교통 여건은 양호하며, 주변 환경도 무난한 편입니다.

권리 관계는 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 12.37㎡라는 매우 작은 면적은 투자 가치 산정 시 중요한 고려 요소이며, 시세와의 괴리가 있을 수 있습니다.

건축물대장상 원룸형으로 이용 중이며, 소형 주택으로서의 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

소형 면적의 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 할 경우 접근 가능성이 있습니다.

간석오거리역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

권리상 인수할 채무나 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,000,000원입니다.

주변 다세대 주택 매매 사례를 바탕으로 면적당 단가를 산정하면 약 159만원/㎡ ~ 267만원/㎡ 수준으로, 12.37㎡의 경우 약 1,967만원 ~ 3,302만원의 시세가 추정됩니다.

그러나 도시형생활주택 원룸의 경우, 소형 면적임에도 불구하고 1인 가구 수요로 인해 면적당 단가가 상대적으로 높게 형성될 수 있습니다.

감정가가 4,900만원이라는 점은 이 건물의 특정 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

위 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있으나, 감정가를 기준으로 하되 실질적인 시장 가치를 고려하여 4,500만원 ~ 4,900만원 범위를 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 추가적인 권리 분석, 세무 및 법률 전문가 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.