나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507870 [1] 인천광역시 서구 검암동 665-2 주신빌 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재, '서인천고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린주택 및 공동주택, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 일반 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '검바위역(인천2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 화강석물갈기 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 대체로 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '주신빌' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 소로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507870 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 665-2 주신빌 2층203호

건물명: 주신빌

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택(단지형연립주택))

해당층: 2층 (5층 건물 내)

감정가: 223,000,000원

토지면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물면적: 53.26㎡ (약 16.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

건축년도: 2018년 3월 건축허가, 2019년 10월 사용승인

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 근린주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대로서 주거 환경이 대체로 무난합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 '검바위역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 대지 및 도로 대비 대체로 등고·평탄한 가장형의 토지이며, 현재 '주신빌' 건부지로 이용 중입니다.

서측 및 북측으로 소로변 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 현재까지 파악된 정보에 따르면 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO(주택도시보증공사로 추정)입니다.

말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2021년 2월 15일: 소유권 이전 (신탁등기 말소 - 진삼순)

* 2021년 3월 3일: 소유권 이전 (매매, 227,000,000원 - 이정훈)

* 2021년 2월 15일: 주택임차권 설정 (보증금 227,000,000원 - 고미향). 이 임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 2022년 7월 4일: 압류 (국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 2025년 2월 27일: 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사, 269,814,686원)

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(고미향)

보증금: 227,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 2월 15일

배당신고일자: 2023년 3월 30일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 정보 확인 필요.

인수 보증금 합계: 0원. 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거지역 내에 위치하여 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인천2호선 검바위역을 이용할 수 있어 역세권의 이점을 가집니다.

5. 생활정보

교통: 인천2호선 검바위역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

교육: '서인천고등학교' 인근에 위치하며, 보호구역 관련 사항은 교육청에 문의 필요.

편의시설: 부근에 소규모 근린생활시설이 있으나, 대형 편의시설 이용 시 차량 이동 필요.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 갖추었으며, 승강기, 소화전, 화재탐지/경보, 스프링클러 설비 등 부대 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

특별매각조건: 본 물건은 특별매각조건으로서 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2 (20%)로, 일반 경매보다 높은 초기 자본이 요구됩니다. (감정가 223,000,000원 기준, 보증금 44,600,000원)

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 면밀히 검토하여 향후 발생할 수 있는 변동사항을 파악해야 합니다.

건축 규제: 토지이용계획상 다양한 규제(가축사육제한, 보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등)가 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임차인 현황에 명시된 HUG 외, 현장조사 시 폐문부재 등으로 인해 정확한 임대관계가 미상인 부분이 있을 수 있으므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 을구 1번 임차권은 소멸 예정)

7. 종합 의견

본 건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 편입니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

특히, 주택도시보증공사가 채권자이며 임차인으로도 파악되는 점, 그리고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항이 있어 복잡한 권리관계를 보입니다. 하지만 을구 1번 주택임차권이 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 높은 매수보증금 요구와 HUG 인수조건의 구체적인 내용 파악이 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천2호선 검바위역 인근으로 향후 교통망 발전 가능성이 있습니다.

신축급 건물: 2018-2019년 준공된 건물로 비교적 연식이 짧아 유지보수 비용 절감 기대.

권리관계 정리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 확보 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적(53.26㎡) 및 건축년도(2010년식 비교 대상)의 다세대주택 매매가는 약 1억 5천만원에서 1억 7천만원 선으로 추정됩니다. (평당 약 900만원 ~ 1,000만원 수준)

하지만, 본 건의 감정가는 2억 2천 3백만원으로, 최근 시세 대비 높은 편입니다. 건물 자체의 연식이 비교 대상보다 짧다는 점을 감안하더라도 감정가와의 괴리가 존재합니다.

따라서, 현재 파악된 시세와 향후 HUG 인수조건 및 낙찰 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 접근으로 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.