나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507809 [1] 인천광역시 중구 중산동 1874-3 스카이에비뉴4 3층311호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""인천영종초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층 건내 제3층 제311호로서,
(사용승인일 : 2023.06.23)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 강화 유리임.

이용상태

현황 ""일반음식점(공실)"" 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로 ""근린생활시설 및 숙박시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일반음식점으로 이용중이며, 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507809 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1874-3 스카이에비뉴4 3층311호

신주소: 인천광역시 중구 하늘달빛로64번길 6-19 (중산동)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 412,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.09㎡ (약 6.68평)

토지지분: 22.092㎡ (약 6.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.87㎡ (약 19.32평)

건물지분: 63.87㎡ (약 19.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

건물명: 스카이에비뉴4

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층

사용승인일: 2023년 06월 23일

외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호: 강화 유리

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 인천영종초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로 폭 15m~20m의 중로변 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 관련 규제

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

총 등기부채권액은 389,985,805원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 매각 후 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 부평농업협동조합의 근저당권 (2024.02.08 접수, 채권최고액 368,400,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (문의찬, 2024.02.08 접수)

* 근저당권 (부평농업협동조합, 2024.02.08 접수)

* 임의경매 (부평농업협동조합, 2025.02.25 접수)

* 가압류 (삼성카드, 2025.05.26 접수)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

현황: 일반음식점으로 이용 중이며, 현재 공실 상태임.

보증금 또는 차임 정보가 확인되지 않은 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황 및 입지 특성

본건은 인천광역시 중구 중산동의 중심상업지역에 위치한 집합건물 내 상가입니다.

스카이에비뉴4는 비교적 최근인 2023년 6월에 사용승인된 신축 건물입니다.

아파트단지와 인접한 지역에 위치하여 상업시설로서의 잠재적 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 업종 현황 및 잠재 수요

현재 일반음식점으로 이용되었으나 공실 상태입니다.

신축 건물 및 주변 아파트 단지의 수요를 고려할 때, 다양한 근린생활시설 업종이 입점할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의 및 생활시설

인천영종초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대수익 확보 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 장기화 가능성이 있습니다.

적정 임차인 유치 및 안정적인 임대수익 확보를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

6.2. 미확인 임대차 관련 리스크

임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 추후 임차인이 나타날 경우 보증금 등 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (본건은 현재 공실이므로 직접적인 임차인 인수 리스크는 낮음)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 중산동에 위치한 신축 근린상가로, 양호한 입지조건과 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 인천영종초등학교 인근 및 아파트 단지 배후의 상업지역에 위치하여 잠재적 고객 확보 가능성이 있습니다. 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보이며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 공실 상태라는 점은 단기적인 수익 창출에 부담이 될 수 있으나, 임차인 유치를 통해 정상적인 운영이 가능하다면 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* 아파트 단지 인근 상업지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 경제자유구역 내 중심상업지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 412,000,000원

본건은 현재 공실 상태이며, 임차인 유치 및 활성화를 위한 노력이 필요함을 고려할 때, 감정가의 80%~90% 수준을 고려한 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 향후 임대료 수준 예측 등에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 330,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.