나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507966 [1] 인천광역시 계양구 박촌동 21-60 신세계드림빌 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 인천지하철1호선 ""박촌역"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 등의 공동주택이 주를 이루고 있는 지역임

교통상황

본건 남측 직선거리 약 200M 지점에 인천지하철1호선 ""박촌역""이 위치하고 있으며, 본건
동측 인근에 장제로를 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 중 3층 302호로서,
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인
부재로 자세한 이용상태는 확인이 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 도시가스설비, 위생설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 다세대주택 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7M의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507966 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 박촌동 21-60 신세계드림빌 나동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7백만원

건물면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

토지면적: 19.16㎡ (약 5.80평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 박촌동에 위치하며, 인천지하철 1호선 박촌역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택과 같은 공동주택이 밀집해 있는 주거 단지입니다.

교통상황: 남측으로 약 200미터 지점에 인천지하철 1호선 박촌역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동측 인근에 버스 정류장이 있어 교통 접근성이 양호합니다.

건축물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있습니다. 현장 조사 시 폐문으로 인해 정확한 이용 상태 확인은 불가했습니다.

설비 내역: 상하수도, 도시가스, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 현황: 건물이 소재한 토지는 사다리형의 평지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 본건 북측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 135,741,085원)입니다.

등기부 현황:

* 2011년 7월 4일 김현아 소유권 이전(갑2).

* 2022년 5월 2일 박슬비 주택임차권 등기(을7) (보증금 1억 3천만원, 전입 2022.05.02, 확정 2022.04.22, 배당신고 2024.06.07).

* 2022년 5월 30일 김성백 소유권 이전(갑5).

* 2025년 2월 28일 주택도시보증공사 강제경매(갑6) (말소기준권리).

* 2025년 5월 22일 계양구 압류(갑7).

임차인 현황:

* 주택임차권: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 임차 보증금 인수 위험은 없습니다.

1.3. 상권분석

주위 환경: 본건은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역에 해당합니다.

인근 매매 사례 분석:

* 인천광역시 계양구 박촌동 70-12번지 가온빌리지 (2012년식, 55.8㎡, 4층): 2025년 12월 11일 1억 4천만원에 거래되었습니다. (면적당가 약 250.9만원/㎡)

* 인천광역시 계양구 박촌동 99-8번지 준서트리빌2동 (2002년식, 45.9㎡, 1층): 2025년 12월 5일 8천 5백만원에 거래되었습니다. (면적당가 약 185.2만원/㎡)

* 인천광역시 계양구 박촌동 147-14번지 우주패밀리타운 (2000년식, 45.62㎡, 3층): 2026년 7월 8일 9천 9백만원에 거래되었습니다. (면적당가 약 217.0만원/㎡)

본건 시세 분석: 본건은 36.27㎡(약 10.97평) 면적에 2010년 건축된 건물로, 3층에 위치합니다. 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세와 비교했을 때, 면적을 고려한 잠정 시세는 약 7천만원 후반에서 9천만원 초반대로 추정됩니다. 감정가 1억 7백만원 대비 다소 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 박촌역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 이용 편리.

편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 상대보호구역에 해당하며, 인근에 초, 중, 고등학교가 있을 것으로 예상됩니다.

의료시설: 대중교통 이용 시 접근 가능한 병원 및 의원 등 의료 시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

이해관계인 부재로 인한 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문으로 인해 정확한 건물 이용 상태 및 내부 시설 점검이 이루어지지 않았습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 가능성이 있으며, 관련 서류 및 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 일부 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 일부 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

감정가 대비 시세 차이: 인근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 입찰 시 시세 조사를 철저히 해야 합니다.

인근 혐오시설: 주변 지역은 다세대주택 위주의 주거 지역으로, 인근에서 확인되는 주요 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 박촌역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리관계 상 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 위험이 없어 권리 분석은 비교적 안전한 편입니다. 다만, 인근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 평가되어 있어, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가 산정이 매우 중요합니다. 건축 후 약 16년이 경과하여 건물 노후화 정도를 확인해야 하며, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 리스크가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

박촌역 역세권 입지로 향후 교통 및 지역 가치 상승 기대.

안전한 권리관계로 명도 및 인수 부담이 적음.

다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

인근 실거래가 분석 결과, 면적 대비 잠정 시세는 7천만원 후반에서 9천만원 초반대로 형성되어 있습니다. 감정가(1억 7백만원)는 시세 대비 높은 편이므로, 신중한 접근이 필요합니다. 본 물건의 예상 입찰가는 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 보수적으로 접근 시 8천만원대 중반, 적극적으로 접근 시 9천만원 초반대를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 주변 시세, 현장 조사 결과, 응찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.