나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507689 [1] 인천광역시 부평구 부평동 499-2 대림아파트 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ""부개서초등학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 중
제2층 제203호로서,(사용승인일: 2002년 04월 11일)

외 벽 : 드라이비트 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공동주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하며 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경507689 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 499-2 대림아파트 2층 203호

1.3. 건물 및 토지 정보

건물명: 대림아파트

층/호수: 2층 203호

용도: 다세대주택

사용승인일: 2002년 04월 11일

1.4. 면적 정보

토지면적: 16.42㎡ (약 4.97평)

토지 지분: 16.42㎡ (약 4.97평)

건물면적: 44.79㎡ (약 13.56평)

건물 지분: 44.79㎡ (약 13.56평)

1.5. 경매 정보

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부개서초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리관계

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑4, 갑5), 주택임차권(을11), 가압류(갑6, 주택도시보증공사), 압류(갑7, 금천세무서장), 강제경매(갑8, 주택도시보증공사) 순으로 권리가 등기되었습니다. 말소기준권리는 2023년 05월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강희정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-05

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 주택도시보증공사(이소영)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-24

확정일자: 2021-04-30

배당신고일자: 2023-03-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련하여 말소 동의 확약서 제출된 임차인입니다. 인수 보증금 없음.

3.3. 말소되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 순위 11번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 총평

모든 권리가 말소될 것으로 예상되며, 특히 임차인과의 보증금 관련 문제는 해결된 상태입니다. 따라서 본 물건은 권리 상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 인근 유사 다세대주택의 거래가 활발하며, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 편차가 존재합니다. 본건과 유사한 연식(2002년)의 '신한' 빌라(56.08㎡)가 123,000,000원에, 조금 더 오래된 '우진그린빌'(38.94㎡)이 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 인근에 부개서초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

아파트 단지 및 다세대 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 환경이 안정적인 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획법 상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 용적률, 건폐율, 높이 제한 등에 영향을 줄 수 있으므로 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)와의 거래 조건 변경 이력이 있습니다. 이는 경매 절차 및 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으며, 계약 전 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

6.3. 주변 시세 편차

제공된 최근 매매 정보에서 거래 가격의 편차가 크게 나타나고 있습니다. 이는 개별 물건의 상태, 층수, 향, 수리 여부 등 다양한 요인에 의한 것으로 판단되며, 정확한 시세 판단에 신중을 기해야 합니다.

6.4. 혐오시설 정보

제공된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설의 유무를 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경507689 (1) 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 대림아파트 203호 다세대주택입니다. 본건의 가장 큰 장점은 HUG(주택도시보증공사)의 적극적인 개입으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 전혀 없다는 점입니다. 또한, 권리분석 상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다. 주변에 학교와 생활 편의시설이 있어 주거지로서의 기본적인 가치는 갖추고 있습니다. 다만, 일반상업지역, 방화지구 등 다수의 토지이용 제한이 존재하며, 최근 거래 사례의 가격 편차가 커 시세 추정에 있어 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안전하고 깔끔한 거래가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 상 위험 요소가 없습니다.

* 우수한 입지: 부개서초등학교 인근의 주거 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* HUG 보증 물건: 주택도시보증공사 관련 물건으로, 절차상의 투명성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원입니다. 유사 연식(2002년)의 다세대주택 최근 매매 사례(약 219만원/㎡)와 비교 시, 본건의 면적(44.79㎡)을 기준으로 시세는 약 98,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정해볼 수 있습니다. 특히, 본건은 인수할 보증금이 없고 권리상 깨끗한 점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰하는 것이 유리합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 78% 수준이며, 최근 거래 사례를 고려한 경쟁력 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.