나이스옥션 법원경매 인천 2025타경783 [1] 인천광역시 부평구 십정동 467-11 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '동암역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 업무시설, 각종 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 지하철역(동암역, 간석오거리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제9층 제901호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '도시형생활주택 원룸형 아파트'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, E/V설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 대체로 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로변, 서측으로 중로변의 포장도로에 각각 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(동남역남광장 일원), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도심 공공주택 복합지구(2024-05-17)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.<추가기재> 제1종지구단위계획구역 중 일부내용: 463-1번지 463-6번지 467-12번지와 공동개발지정.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경783 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 467-11 9층901호

건물명: (정보 없음)

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건축년도: 2013년

감정가: 69,000,000원

토지면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

건물면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 건물 및 토지 상세

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상10층 건물 중 9층 901호

토지이용: 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고·평탄한 가장형의 토지

건물 사용승인일: 2013년 12월 26일

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역

지구단위계획구역(동남역남광장 일원)

가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>

도심 공공주택 복합지구<공공주택 특별법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

철도보호지구<철도안전법>

제1종지구단위계획구역 중 일부내용: 463-1번지 463-6번지 467-12번지와 공동개발지정.

2. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 십정동 소재 '동암역' 남동측 인근에 위치.

주위환경: 공동주택, 업무시설, 각종 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 출입 용이하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 지하철역(동암역, 간석오거리역)이 소재하여 교통 상황은 대체로 무난함.

도로: 동측으로 세로변, 서측으로 중로변의 포장도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO임.

말소기준권리: 2020년 3월 5일 접수된 신한은행의 근저당 (권리금액 58,800,000원)임.

이후 접수된 다수의 가압류 및 압류 (삼성카드, 하나카드, 인천신용보증재단, 인천세무서장, 부평구, 동구, 국민건강보험공단, 부평세무서장 등) 및 신한은행의 임의경매개시결정 등기는 모두 말소될 예정임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 현장 조사 시 폐문부재로 인해 미상임.

특이사항: 임대차 관계 미상으로 인한 추가 확인 필요.

4. 상권분석

해당 물건은 동암역 인근에 위치하며, 공동주택, 업무시설, 상업용 부동산이 혼재된 복합 상권임.

역세권이라는 점과 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능한 지역임.

5. 생활정보

교통: 동암역(지하철 1호선), 간석오거리역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설: 주변 상업시설 이용이 용이하며, 주거 및 업무 복합 지역으로 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 엘리베이터, 바닥난방 설비 등을 갖추고 있음.

혐오시설: 주변 지도 확인 결과, 인근에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았음. 다만, 십정동 지역의 특성상 일부 공업 지역과 인접해 있을 가능성이 있어, 추가적인 현장 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현장을 방문했을 때 문이 잠겨 있어 내부 상태 및 임차인과의 관계 확인이 불가능했으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

지역 혼재성: 공동주택, 업무시설, 상업시설이 혼재되어 있어 소음, 통행 문제 등 주민 민원이 발생할 가능성이 있음.

건물 노후화: 2013년 준공 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 동암역 인근의 도시형생활주택으로, 소형 면적에 대한 수요가 있는 지역임.

건물 및 토지 일괄 매각되며, 권리관계는 비교적 명확한 편으로 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계 미상인 점은 주의가 필요함.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사를 철저히 하여 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능.

역세권 소형 주거/업무 공간: 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 주거/업무 공간으로 활용 가치가 있음.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 안전한 권리 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 69,000,000원이며, 건물 면적은 14.82㎡(약 4.48평)임.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 물건(다세대 주택, 2002~2011년 건축, 38.92~58.11㎡)의 최근 매매가는 7,000만원 ~ 21,800만원으로, 평당 약 595만원 ~ 1,799만원 수준으로 파악됨.

본 건의 감정가 69,000,000원은 평당 약 1540만원으로, 주변 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됨.

이에 따라, 현 시세에 부합하는 안정적인 입찰가를 산정함.

주변 시세(평당 약 595만원 ~ 1799만원)를 고려하여, 본 건의 면적(4.48평)에 평당 800만원 ~ 1000만원 수준을 적용하면 약 3,584만원 ~ 4,480만원 범위의 가치를 추정할 수 있음.

따라서, 보수적인 관점에서 희망 입찰가 범위를 35,000,000원 ~ 45,000,000원으로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.