나이스옥션 법원경매 인천 2025타경814 [1] 인천광역시 서구 왕길동 675-14 로하스타운 비동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 ""완정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 305호로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설. 승강기, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동 하향 완경사지로 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경814 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 675-14 로하스타운 비동 3층305호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 231,000,000원

토지면적: 49.47㎡ (약 14.97평)

건물면적: 62.17㎡ (약 18.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "완정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 북동 하향 완경사지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 소로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 5월 29일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(채권액 180,000,000원)입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(소유권 이전 등기, 신탁 등기 말소, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석

본건이 속한 로하스타운 단지는 2019년에 준공된 연립주택으로, 최근 2025년 3월 동일 단지 내에서 거래 사례가 확인되었습니다.

* 2025년 3월 17일, 전용면적 58.51㎡(약 17.70평) 규모의 3층 주택이 142,400,000원에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 평당 약 805만원 수준입니다.

* 2025년 3월 11일, 동일한 전용면적(58.51㎡, 약 17.70평)의 1층 주택이 200,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래는 층수 차이 및 개별 거래 조건에 따라 높은 가격으로 형성된 것으로 보입니다.

본건의 전용면적은 62.17㎡(약 18.81평)으로, 위 로하스타운 3층 거래 사례(17.70평)와 비교 시 면적이 약간 더 크지만, 층수는 동일합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 2019년 7월 사용 승인되었습니다.

내외부 마감

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 하이샤시 창호입니다.

주요 편의 시설

건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 승강기, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상

본건의 임대 관계가 확인되지 않았습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인 현황 및 점유 관계를 추가로 파악해야 합니다.

시세 대비 감정가

본건의 감정가는 231,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가는 128,000,000원에서 200,000,000원 사이로 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

기타

제공된 정보상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 없으며, 공부와의 차이점도 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완정초등학교 인근의 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 있는 점은 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공) 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 인천지하철 2호선 완정역 인근에 위치하며, 완정초등학교와 인접하여 학군 및 주거 편의성이 좋음.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 낙찰 시 깨끗한 권리 인수가 가능.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 동일 단지 내 3층 거래 사례(142,400,000원, 17.70평)를 기준으로 본건의 면적(18.81평)을 고려하면 약 151,400,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 하지만 1층의 높은 거래 사례(200,000,000원)도 존재하며, 감정가(231,000,000원) 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 고려할 때, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 주변 시세 대비 합리적인 수준이며, 감정가 대비 약 26% 할인된 금액으로, 투자 수익을 확보할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.