나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507372 [1] 인천광역시 남동구 논현동 603-1 휴먼시아 동산마을 804동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현고등학교' 북측 인근에 위치하는‘휴먼
시아 동산마을’제804동 제17층 제1703호(아파트)로서, 주위는 대단위 아파트단지, 공원 및
각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 남서측으로 지하철 수인분당선'인천논현역'이 위치하
고 북축(은봉로)으로 대중교통수단을 이용할 수 있는 노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상22층 건물 내 제804동 제17층 제1703호로서,
(사용승인일 : 2006.07.12.)

외벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕), 난방설비(도시가스보일러), 소방설비(옥내소화전, 스프링클러 등),
승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용(공동주택(아파트), 근린생활
시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1) : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-
03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507372 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 603-1 휴먼시아 동산마을 804동 17층 1703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 391,000,000원

* 토지면적: 53.52㎡ (약 16.2평)

* 건물면적: 84.69㎡ (약 25.6평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용승인일: 2006년 07월 12일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현고등학교' 북측 인근에 위치하며, '휴먼시아 동산마을' 804동 17층 1703호입니다. 본 물건이 속한 지역은 대규모 아파트 단지, 공원, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접하고 있으며, 차량의 출입이 용이합니다. 남서측으로는 지하철 수인분당선 '인천논현역'이 위치해 있으며, 북측(은봉로)으로는 대중교통 이용이 가능한 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕으로, 지하 1층부터 지상 22층까지 있으며, 본건은 해당 건물의 17층에 위치한 1703호입니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(논현2)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 근저당 (2018-12-28, 한국스탠다드차타드은행, 258,000,000원) 입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을12 근저당, 갑9 가압류, 을14 근저당, 을15 근저당, 갑12 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지로서의 상권은 안정적입니다.

* 인천논현역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지로, 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 논현휴먼시아동산마을

* 주소: 인천광역시 남동구 논현동 603-1

* 사용승인일: 2006년 07월 12일

* 총 세대수: 833세대 (804동 기준 88세대)

* 동/층수: 804동, 지하1층/지상22층 (본건 17층)

* 면적: 전용면적 84.69㎡ (약 25.6평), 공급면적 약 108.18㎡ (약 32.7평)

* 주차: 총 865대 주차 가능

* 기타 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 18대)가 있습니다.

* 주변 시설: 인천논현고등학교, 다양한 학교 및 공원, 근린생활시설이 인접해 있어 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 채권 총액이 827,700,000원으로 감정가 391,000,000원을 크게 상회하여, 낙찰 후 잔금 납부 및 재매각 가능성 등을 신중히 검토해야 합니다.

* 건물 노후화: 2006년에 사용 승인된 아파트로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천논현역 역세권에 위치한 대단지 아파트로, 입지 및 생활 편의성은 우수한 편입니다. 권리분석상 특별히 인수할 권리는 없으나, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 총 채권액이 높은 점을 감안하여 입찰가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수인분당선 인천논현역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 환경과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 거래가 2026년 7월에 36,500만원(14층)부터 41,900만원(18층)까지 형성되었습니다. 본건은 17층으로, 시장 시세는 약 3억 8천만원 내외로 판단됩니다.

감정가 391,000,000원과 최근 시세, 그리고 임차인 미상으로 인한 명도 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 375,000,000원 ~ 385,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.