나이스옥션 법원경매 인천 2025타경695 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 7-9 한별프라이빌 101동 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ""신광초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 인접하는 등 대중교통 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 15층 건물내 제5층 제503호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 등 인테리어 마감 등.
창 호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측, 동측으로 각 노폭 약 6M, 4M, 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28) , 방화지구 , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(1-56)(접합)
상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가 7-9, 한별프라이빌 101동 5층 503호에 소재하는 오피스텔입니다.

해당 건물은 총 15층 중 5층에 위치하며, 2004년 1월에 사용 승인되었습니다.

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 101동으로 이루어져 있으며, 총 145세대가 거주 가능합니다.

건물의 주요 용도는 공동주택, 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설입니다.

건물 구조는 철근콘크리트 경사지붕의 철근콘크리트구조입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 54.63㎡ (약 16.53평)이며, 건물면적은 122.92㎡ (약 37.18평)입니다.

토지 지분 면적과 건물 지분 면적 또한 각각 54.63㎡와 122.9205㎡로 확인됩니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정평가액은 230,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 인천지방법원 2025타경695 (1)입니다.

특이사항으로 중복사건으로 분류되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가, 신광초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

이 지역은 인천의 구도심 지역으로, 인천역과 월미도 등 주요 관광지와 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 건물 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근 도로 상황으로는 남측 및 북측, 동측으로 각 노폭 약 6M, 4M, 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 다수 존재하며, 현재까지 여러 차례 소유권 변동이 있었습니다.

권리 관계로는 중소기업은행과 주식회사영진공사의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소된 상태입니다.

또한, 신한카드, 농협은행, 서민금융진흥원, 페퍼저축은행의 가압류 내역이 존재했으나 이 역시 말소된 것으로 확인됩니다.

본건은 주식회사영진공사와 중소기업은행의 임의경매 개시 결정으로 인해 진행 중입니다.

등기부상 채권 총액은 494,474,637원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 등기사항전부증명서 상 을13번, 중소기업은행 근저당권으로 접수일자는 2016년 4월 29일입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 원칙적으로 없습니다.

다만, '지상권개요'라는 언급이 있으나 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건은 현재 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

임대차 관계가 불명확한 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 인천광역시 중구 신흥동3가는 전통적으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

신광초등학교를 비롯한 교육시설과 함께 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 신세계백화점, 롯데마트 등 대형 상업시설이 위치하여 쇼핑 및 문화생활 접근성이 좋습니다.

4.2. 잠재적 수요

지역 내 주거 및 업무 복합 시설의 특성상, 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

특히, 인천항 및 원도심 개발 계획 등 지역 경제 활성화 관련 호재는 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활하기에 편리합니다.

인천역이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 지역 내 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 남측에 신광초등학교가 위치하며, 인근에는 광성중학교, 광성고등학교 등이 있습니다.

관련 법령에 따라 보호구역으로 지정되어 있으므로, 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 절차 및 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 상당히 높아, 채권자 간의 우선순위 및 배당 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 임대 현황 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크 요인입니다. 예상치 못한 점유자 발생 또는 명도 지연 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

다만, 지역 특성상 노후된 건물이나 일부 유흥업소 등이 혼재할 가능성은 있으므로, 현장 답사를 통해 직접적인 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 신흥동에 위치한 오피스텔로, 신광초등학교 인근에 자리잡고 있습니다.

교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 상업 및 주거 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

하지만, 건물이 준공된 지 다소 되었고(2004년), 등기부상 채권 총액이 높으며, 임대 현황이 불명확한 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 중복사건이라는 점도 명도 및 법적 절차 진행 시 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 구도심 지역의 투자 가능성: 인천역 등 주요 교통망 접근성이 용이하며, 원도심 재개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 넓은 면적: 122.92㎡(약 37.18평)의 전용면적은 일반적인 오피스텔보다 넓어, 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 다양한 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능한 건물입니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 230,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 및 본건의 입지, 건물 상태, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

정확한 시세 및 임대 수익률 분석, 그리고 현장 답사를 통한 명도 저항 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

총 채권액이 감정가를 초과하고 있어, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.