나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508705 [1] 인천광역시 서구 원당동 825-12 가람오피스텔 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 인천원당우체국 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피
스텔과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 2020.05.21인
철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층 건내 2층 205호로서
외 벽 : 일부 석재붙임 및 드라이비트마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공부상 복층구조의 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식
주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 오피스텔과 근린생활시설부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 남측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한
구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508705 (1)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 825-12 가람오피스텔 2층 205호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트(평스라브)지붕)

총 층수: 5층

본건 층수: 2층

사용승인일: 2020년 05월 21일

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물 내 총 호실 수: 44호 (전유부 기준)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 원당동에 위치하며, 인천원당우체국 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건과 관련된 등기부등본 요약 및 물건명세서 정보를 바탕으로 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020년 07월 09일 (인대원)

* 주택임차권: 2023년 11월 23일 접수 (박종무, 130,000,000원)

* 전입일자: 2021년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 10월 18일

* 인수 여부: 인수 (물건명세서 및 등기부 요약상 "인수"로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함)

* 강제경매: 2025년 04월 10일 접수 (박종무, 130,000,000원)

* 채권자이자 임차인인 박종무가 경매를 신청한 것으로 보입니다.

* 기타 권리: 소유권이전 신탁등기 말소, 가압류, 압류 등이 다수 존재하나, 대부분 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 말소기준권리: 갑5 가압류 (금정종합건설, 2022-03-21 접수)

총 채권액 합계: 360,294,799원

주의사항:

본건의 경우, '대항력있는임차인' 박종무가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 확인됩니다. 이는 총 인수해야 할 금액에 포함되므로 입찰 시 고려해야 합니다. 일부 자료에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분이 있으나, 물건명세서 및 등기부 요약상의 '인수' 명기는 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 높음을 시사합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건은 오피스텔과 근린생활시설이 위치한 상업지대에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 인천원당우체국이 있으며, 마트, 학교 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

교통 여건은 대체로 무난한 편으로, 차량 접근성과 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

검색된 정보에 따르면, 인천 서구 일대에 신규 공공 소각장 및 폐기물 처리 시설 건립 계획이 있으나, 본건 소재지로부터 직접적인 혐오 시설의 인접성은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 계획 및 환경 관련 이슈는 향후 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 박종무 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인이 인수해야 할 금액일 수 있습니다. 이는 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 360,294,799원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 관계가 복잡함을 시사합니다.

* 확정일자 불일치: 임차인 정보 상 확정일자(2021-10-15)와 등기부상 확정일자(2021-10-18)에 약간의 차이가 있습니다. 이는 대항력 판단에 영향을 줄 수 있으나, 전입일자(2021-11-15)를 고려할 때 대항력은 인정되는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 원당동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 130,000,000원입니다. 건축된 지 5년 내외로 비교적 신축에 속합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 박종무가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가와 동일한 금액으로, 매수인이 실질적으로 부담해야 할 추가 비용이 발생하지 않을 수 있으나, 배당 상황에 따라 잔액 인수 위험이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 시설과 상태를 기대할 수 있습니다.

* 즉시 임대 수익 가능성: 임차인이 거주 중일 경우, 명도 후 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다. (다만, 현재 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

* 안정적인 가치: 감정가와 동일한 금액의 임차 보증금 인수 조건은, 시장 가치가 감정가 수준에서 크게 벗어나지 않을 경우 추가적인 자금 부담 없이 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 물건 정보에 따르면, 인천광역시 서구 원당동 29.8㎡ 오피스텔의 직거래 매매가가 130,000,000원 수준으로 파악됩니다.

따라서 현 시세는 감정가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인 박종무의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하므로, 현 시세(130,000,000원)에서 인수 보증금(130,000,000원)을 제외하면 0원이 됩니다.

이는 실질적으로 입찰을 통해 법원에 납부해야 할 금액이 매우 적거나 없을 수 있음을 의미하며, 매수인은 인수하는 보증금만큼의 가치를 이미 부담하게 되는 상황입니다.

따라서, 예상 입찰가는 0원으로 시작하여, 경쟁 상황 및 현장 답사 후 부동산의 실제 가치 대비 추가적인 투자 여력을 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 보증금 인수 금액을 고려한 총 실투자 비용은 최소 130,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.