나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506308 [1] 인천광역시 부평구 부평동 464-40 티케이리즈빌 13층1307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부평시장역” 북측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천 1호선 ""부평시장역"")이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 지상 14층 건물 내 제13층 제1307호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 및 인조석붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 공동주택(도시형생활주택) 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 광대로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경506308 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 464-40 티케이리즈빌 13층1307호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 47.62㎡ (약 14.40평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 47.62㎡ (약 14.40평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

* 주의사항: 임차인 권리 인수 가능성 검토 필요

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천 1호선 "부평시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕의 지상 14층 건물 내 13층 1307호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감 및 인조석붙임 마감이며, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

* 이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택) 용도이며, 해당 용도로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비, 옥내 소화전 및 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지입니다.

* 인접 도로상태등

대상물건은 동측으로 광대로변에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 상대보호구역(2022-12-30, 교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(2014-07-14, 철도안전법)에 해당됩니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 갑9 (강제경매, 2025-01-23 접수, 채권자: 한국주택금융공사)

* 인수되는 권리:

을구 5번 주택임차권 (권리자: 강건욱, 금액: 190,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (전입일자: 2021-12-20, 확정일자: 2021-12-20)

* 임차인 현황

- 임차인: 한국주택금융공사 (실질적 임차인: 강건욱)

- 보증금: 190,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2021-12-20

- 확정일자: 2021-12-20

- 배당신고일자: 2024-02-22

- 대항력: 있음

- 비고: 인수되는 임차보증금 190,000,000원.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권이전 (갑5, 2019-05-22): 전정아

- 소유권이전 (갑6, 2021-12-20): 김민철

- 주택임차권 (을5, 2024-02-22): 강건욱 (보증금 190,000,000원, 인수)

- 강제경매 (갑9, 2025-01-23): 한국주택금융공사 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액 (참고): 190,000,000원 (임차보증금 기준, 강제경매 채권액은 별도)

1.5. 상권분석

* 주변 상권

대상 물건이 위치한 부평동 일대는 지하철역 인근으로 유동인구가 풍부하며, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 상권 특성

부평시장역을 중심으로 형성된 지역 상권은 다양한 편의시설과 교통 접근성을 바탕으로 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설

인근에 부평시장 및 다양한 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 의료시설

주변에 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

* 기타

주거 환경은 대체로 양호하며, 도심 접근성이 우수합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 인수 위험: 을구 5번 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 보증금 190,000,000원은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 높아질 수 있습니다. 현재 보증금 전액이 배당되지 않을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대관례 미확인: 이해관계인의 협조 부족으로 임대관례 및 기타 사항에 대한 정보 확인이 어려운 점은 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부평시장역 인근의 도시형생활주택으로 교통 여건이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 상태 및 주변 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 권리분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 주요 요인이므로 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부평시장역 도보 이용 가능한 편리한 교통 환경

* 우수한 주변 편의시설: 시장, 상업 시설, 병원 등 생활 편의시설 인접

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮음

* 잠재적 시세 상승 가능성: 부평 개발 계획 등에 따른 시세 상승 기대

1.10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정평가액을 고려할 때, 대상 물건의 시세는 약 203,000,000원 내외로 판단됩니다. (건물면적 47.62㎡ 기준, ㎡당 약 4,263,000원)

유사 면적 및 건축 연도의 인근 빌라("해담캐슬")가 2026년 7월 2일 18,800만원에 거래된 사례가 있습니다. (면적 43.31㎡, ㎡당 약 4,340,000원)

만약 임차인 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 하는 경우, 입찰 희망가의 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

그러나 제공된 정보 중 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점과 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 상반된 정보 해석의 여지가 있으나, 일반적으로는 임차인이 배당을 받지 못하면 매수인이 인수하게 됩니다.

만약 임차 보증금 190,000,000원을 매수인이 인수하지 않는다고 가정하고, 감정가 및 최근 시세 동향을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

본 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 결정하는 것이 권장됩니다. 특히 임차인과의 명확한 협의 및 인수 조건 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.