나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508742 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 639-1 현대아파트 507동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""송도고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물내 3층304호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 1997.06.26)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-24)(접합), 건축용도지역기타(2019-01- 14)(건축선 지정(2m), 건축과로 문의)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-08-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508742 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 규모

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* 소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 639-1 현대아파트 507동 3층304호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 32.04㎡ (약 9.69평)

* 건물 전용면적: 59.985㎡ (약 18.14평)

* 건물 분양면적 (추정): 약 83.6㎡ (약 25.3평)

* 감정가: 249,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통

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* 차량 출입이 용이하며, 단지 내 도로가 외곽 공도에 연결되어 있어 접근성이 좋습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

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* 본 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있습니다.

* 건축용도지역기타(건축선 지정), 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

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* 본 물건지 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과 나타나지 않습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권 이전: 김성례 (2011-02-18), 나소정 (2014-03-31)

* 근저당권: 신한은행 (2015-06-17, 159,600,000원, 말소기준권리), 하나캐피탈주식회사 (2022-07-12, 208,800,000원, 말소)

* 임의경매: 하나캐피탈 (2025-04-11, 174,000,000원, 말소)

* 총 등기부 채권액: 368,400,000원

3.2. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 확인되나, 임대 관계가 미상인 점으로 인해 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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* 정보상 기재된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주거 환경

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* 본 물건은 아파트, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재된 안정적인 주거 지역 내에 위치합니다.

4.2. 편의 및 부대시설

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* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 편의 및 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 단지 내 도로는 외곽 공도와 잘 연결되어 있어 차량 접근 및 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 정보

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* 건축 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 내 3층 304호

* 사용승인일: 1997년 06월 26일

* 건물 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 건물 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

5.2. 아파트 단지 정보

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* 아파트명: 옥련동 현대5차아파트

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 621세대

* 주차 대수: 총 668대 (지하 384대, 지상 284대)

* 최고층: 17층

5.3. 설비 현황

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* 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 전기차 충전기가 지상 4대, 지하 10대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 노후화

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* 1997년 사용승인된 건물로, 약 30년 가까이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리 관계 불명확성

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* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 잠재적으로 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

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* 본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 매각 물건 대비 거래 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 인천 연수구 옥련동에 위치한 현대아파트 507동 3층으로, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 일반적인 아파트 단지입니다. 교통 여건 또한 무난한 편으로 실거주 목적이나 임대 수익형 투자 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다. 다만, 건물의 노후화 정도와 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 입지적 장점

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* "송도고등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

8.2. 실거주 적합성

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* 아파트 단지 내 편의 시설과 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

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* 연수구는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

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* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(59.985㎡)의 아파트 거래가는 2026년 1월 24,000만원(6층), 2026년 5월 23,300만원(4층)으로 확인되었습니다.

* 본 건의 감정가는 249,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 건물 연식(1997년 준공)을 감안하면, 층수와 상태에 따라 실제 거래가는 23,300만원 ~ 24,000만원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

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* 본 건은 3층으로, 최근 거래 사례(4층, 6층)를 감안할 때 입찰가 산정 시 층별 가치를 고려해야 합니다.

* 안정적인 입찰을 위해서는 최근 거래가인 23,300만원 ~ 24,000만원 수준에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 경매의 특성상 경쟁률에 따라 변동성이 있을 수 있으나, 보수적인 관점에서 24,200만원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.