나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508645 [1] 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 101동 29층2904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천지하철1호선 ""송도달빛축제공원역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 ""송도달빛축제공원역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 46층 건물내 29층 2904호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27)(광2-14)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(2015-07-13)(광3-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13)(중1-송2)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508645 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 101동 29층 2904호

용도: 오피스텔

감정가: 441,000,000원

토지면적: 15.24㎡ (약 4.61평)

건물면적: 84.02㎡ (약 25.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진천축산업협동조합 (추정)

등기부채권 총액: 540,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 연수구 송도동 소재, 인천지하철 1호선 "송도달빛축제공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트 및 공원 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 "송도달빛축제공원역"이 소재하여 대중교통 이용 편익이 양호함.

* 토지의 형상 및 이용상태: 광평수의 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설의 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류, 광로3류, 중로1류, 경제자유구역, 공유수면준공매립지(매립목적변경 제한 10년 경과), 성장관리권역, 철도보호지구.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 다수 (미래송도피에프브이주식회사, 마용, 최정기)

* 을3 근저당 (진천축산업협동조합, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 근저당 (영등포농업협동조합, 120,000,000원)

* 갑6 압류 (남부천세무서장)

* 갑7 임의경매개시결정 (진천축산업협동조합, 378,955,919원)

* 소멸주의 원칙: 말소기준권리(을3 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 6월 4일: 35,700만원 (전용면적 84.0486㎡)

* 2026년 6월 6일: 36,100만원 (전용면적 84.1247㎡)

* 2026년 6월 5일: 37,900만원 (전용면적 84.9692㎡)

* 최근 거래 동향: 제공된 정보에 따르면 최근 2026년 6월에 유사 면적의 물건들이 3억 5천 7백만원에서 3억 7천 9백만원 사이에 거래됨. 이는 본건의 감정가 4억 4천 1백만원보다 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 46층 건물 내 29층 2904호.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 환경: 인천지하철 1호선 "송도달빛축제공원역" 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 업무시설, 아파트, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않고 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요함. 임차인이 존재하는 경우, 대항력 유무 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 함.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가가 최근 실거래가보다 높은 편이므로, 입찰 시 시세 대비 적정 가격 산정에 신중을 기해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 송도국제도시 내 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때 시장성은 안정적인 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 불명확한 점은 낙찰 후 명도 등에 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 인천지하철 1호선 역세권, 업무 및 상업시설 인접.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 현대적인 시설 및 디자인 보유.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 추이가 꾸준함을 보여줌.

* 높은 층수: 29층으로 조망권 및 개방감이 우수할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(35,700만원 ~ 37,900만원)와 감정가(44,100만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건은 29층이라는 장점을 가지고 있어 일반적인 거래가보다 다소 높게 형성될 수 있습니다. 최근 최고가 거래액인 37,900만원을 기준으로, 층수 프리미엄을 감안하여 보수적으로 산정 시 385,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 87.3% 수준으로, 향후 시세 변동 및 경쟁 입찰 현황에 따라 유동적으로 조절이 필요합니다.

1.9. 주변 시설 확인 (혐오시설 관련)

검색 결과, 인천 송도국제도시 일대에 쓰레기 처리 시설(음식물폐수 처리시설, 생활폐기물 소각시설 등) 건립에 대한 주민 반대 사례가 있었으나, 본건 소재지(인천광역시 연수구 송도동 316) 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지는 않았습니다. 또한, 과거 혐오시설 부지가 친환경 체육시설 등으로 전환된 사례도 다수 확인되었습니다.

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