나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507499 [1] 인천광역시 서구 석남동 520-11 제니스15차 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""신촌공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,
근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선, 인천지하철2호선
""석남역""이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2016년 10월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 14층건 내
제7층 제704호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 완경사지 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749
호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호 3, 4 공히, 일반상업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507499 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 520-11 제니스15차 7층704호

용도: 아파트

감정가: 195,000,000원

토지면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

토지지분: 12.0953㎡

건물면적: 47.95㎡ (약 14.51평) (전용면적)

건물지분: 47.95㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물사용승인일: 2016년 10월 31일

총층수: 14층 중 7층

건축물용도: 공동주택(아파트) 및 업무시설 (주 용도는 아파트)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "신촌공원" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 7호선과 인천지하철 2호선인 "석남역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 건축물 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트(슬라브) 지붕 14층 건물 내 제7층 제704호로서, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 진행현황

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 거주자: 신 , 보증금: 225,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-23)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인의 경우, 대항력이 없는 것으로 분석되므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있으므로, 매각물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"를 반드시 재확인하시기 바랍니다. (을구 순위 3번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

3.3. 등기부 요약

말소기준권리(갑9: 가압류, 채권자: 주택도시보증공사) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 245,000,000원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항이 있음을 유의해야 합니다.

* 미납 관리비: 현황조사보고서상 현관에 미납관리비 및 단수 안내문이 부착되어 있습니다. 인수 후 미납 관리비 정산 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 더불어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 석남역을 중심으로 상업지역이 형성되어 있어 다양한 소매점, 식당, 병원 등의 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

인천 서구 지역 전반적으로 산업단지 및 물류 시설 등 환경 관련 시설에 대한 주민들의 우려가 존재합니다. 다만, 본건 소재지(석남동 520-11) 인근 반경 내에서 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등)이 집중적으로 나타난다는 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(석남동, 신현동 일대)에서 데이터센터 건설과 관련하여 특고압선 매설에 대한 주민 민원이 제기된 사례가 있으며, 이는 간접적인 영향이나 지역 주민들의 민감도를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. (관련 정보: 특고압선 매설 관련 주민 민원)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 인천지하철 2호선 석남역, 7호선 인접 (도보 또는 대중교통 이용 가능)

* 쇼핑: 인근 상업 지역 내 편의점, 마트 등 이용 가능.

* 공원: "신촌공원"이 인근에 위치하여 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

* 기타: 인근에 다양한 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 주거지 인근에 신석초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황조사서 상 미납관리비 및 단수 안내문이 부착되어 있어, 인수 시 정산 필요성이 있습니다.

* HUG 인수 조건: HUG 인수 조건 변경에 대한 정확한 내용을 파악하여 계약 시 불이익이 없도록 확인해야 합니다.

* 특고압선 민원: 인근 지역에서 진행되는 데이터센터 건설 관련 특고압선 매설에 대한 주민 민원 사례가 있습니다. 직접적인 영향은 아니더라도 지역 주민들의 환경 민감성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 아파트로, 지하철역과 공원, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 미납 관리비와 HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항이 존재합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 주변 지역에서 발생하는 특고압선 매설 관련 민원 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 2호선 및 7호선 석남역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대 용이성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소 예정 권리가 많아 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 공원, 상업시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 195,000,000원입니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 본 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 투자 가치 판단을 위해서는 주변 시세, 향후 시장 전망, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가 대비 80~120% 범위에서 낙찰되는 경향이 있으나, 이는 물건의 선호도, 경쟁률, 채권자 및 채무자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.