나이스옥션 법원경매 인천 2025타경752 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 11-54 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ""신광초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 인근은 주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 약 2미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28) , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 아연즙지붕 단층 건물로서,

외벽 : 페인팅 등 마감
내벽 : 페인팅 등 마감

이용상태

주택(현황 공실)임.

설비내역

-

부합물 및 종물

'지적개황도' 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 제시외 건물의 위치, 면적 등은 목측에 의하여 개력적으로 산정되었으니, 추후 측량 등 정확한 사실확인을 요하며, 본건 토지 안에 적체물이 다량 있음.(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경752 (1)

소재지: 인천광역시 중구 신흥동3가 11-54

용도: 단독주택

감정가: 221,615,120원

토지면적: 98.50㎡ (약 29.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.36㎡ (약 10.99평) (주건축물)

건물 제시외면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남인천농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 신광초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 현재 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 약 2미터 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 2월 2일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(채권액 78,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기사항전부증명서 상 말소예정인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (다만, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용 부재)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 지역과 주거 지역이 혼합된 복합적인 성격을 띠고 있음. 신광초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음.

* 잠재적 개발 가능성: 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 용도 변경에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 신광초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함. 광성중학교, 광성고등학교 등도 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거 환경: 단독주택과 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 27.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이의 위치, 면적 등은 목측에 의하여 개략적으로 산정되었음. 추후 측량 등 정확한 사실 확인이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있음.

* 토지 적체물: 본건 토지 안에 적체물이 다량 있음. (감정서 참조) 이로 인해 토지 이용 및 활용에 제약이 따르거나, 정리 비용이 발생할 수 있음.

* 건물 노후도: 목조 아연즙지붕 단층 건물로, 건물의 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 함.

* 공유물 분할 경매: 등기부상 '공유물분할을 위한 경매'로 인한 매각 기록이 있어, 과거 소유권 분쟁 이력이 있음을 시사함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 신흥동3가에 위치한 단독주택으로, 신광초등학교 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있음. 특히 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어 잠재적 개발 가치를 기대할 수 있음. 그러나 27㎡의 제시외 건물 존재, 토지 내 적체물, 그리고 건물의 노후화 등은 추가적인 확인 및 비용 발생 요인이 될 수 있음. 또한, 공유물 분할을 위한 경매로 진행된 점도 고려해야 할 사항임. 현재 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 신광초등학교 인근의 학군, 편리한 교통망, 근린생활시설 접근성 등 기본적인 주거 입지 조건이 양호함.

* 용도지역의 이점: 일반상업지역과 제2종일반주거지역으로 구성되어 있어 향후 재개발 또는 신축 시 높은 활용 가능성을 가짐.

* 경매 할인 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가 221,615,120원 기준으로, 본건의 토지면적, 건물 면적, 제시외 건물 및 토지 적체물 등의 현황, 그리고 지역 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 약 177,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있음. 이는 감정가의 약 80% 수준이며, 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 추가 비용 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

(참고: 토지 약 29.8평, 건물 약 11평 + 제시외 약 8.2평, 총 건폐율 63.36㎡ (약 19.2평) 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.