나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508433 [1] 인천광역시 남동구 만수동 941-22 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '문일여자고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 주상용부동산 등이 소재하는 주거지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 만수역 등이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 '벽돌조 슬래브위 기와지붕' 지하1층 지상2층 건중
제지층 제지층2호로서,
(사용승인일 : 1988.08.31)
외벽 : 치장벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 마감.
창호 : 알루미늄 및 하이새시창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서, 기준시점 현재 '다세대주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약8미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

세대출입문 층호수 표지판은 '102'로 되어 있으나, 앞세대 출입문에는 'B03'으로 되어 있음.(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508433 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 941-22 지층2호

용도: 다세대주택

감정가: 64,000,000원

토지면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

건물면적: 38.54㎡ (약 11.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 '문일여자고등학교' 서측 인근에 위치

* 주변환경: 아파트단지, 다세대주택, 주상용부동산 등이 혼재하는 주거지역

* 교통: 인근에 버스정류장 및 지하철 만수역이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 편리함

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활함

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 관련 별도 등기가 있으나, 내용 확인 필요)

* 말소기준권리: 2013년 8월 21일 접수된 대림동새마을금고 근저당권 (19,200,000원)

* 현재 진행 중인 경매: 2025년 3월 25일 인천지방법원 임의경매개시결정 (채권자: 대림동새마을금고, 채권액: 15,396,560원)

* 기타 등기사항:

* 별도 등기가 존재합니다. 해당 권리의 상세 내용 및 매각 후 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 소유권 이전 이력이 다수 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임차인은 없는 것으로 파악되나, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 학교(문일여자고등학교)가 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 직장인 등 수요층 확보에 유리합니다.

* 주변 부동산은 아파트, 다세대주택 등 다양한 형태가 혼재하고 있습니다.

* 해당 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재로서는 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설 및 편의점 등 이용 가능

* 교육시설: 문일여자고등학교, 남동초등학교, 만수여중 등 인근 위치

* 교통시설: 버스정류장, 인천지하철 만수역 인접

* 건물 구조: 1988년 8월 31일 사용승인된 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 건물. 지하 1층, 지상 2층 규모.

* 내부 상태: 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지도배, 창호 알루미늄 및 하이새시 마감. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1988년 준공된 건물로, 장기수선충당금 적립 여부 및 내부 시설 보수 필요성을 확인해야 합니다.

* 층호수 표기 혼동: 세대 출입문 표지판('102')과 실제 호수('B03') 표기가 달라 방문객이나 배달 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 별도 등기: 권리분석 시 별도 등기의 내용을 반드시 확인하여 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생하는지 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 일부 지역(가축사육제한, 교육환경 보호구역 등)에 해당하여 향후 건축 관련 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 오래되었으나 주거 지역으로서의 입지 조건과 교통 편의성은 양호한 편입니다. 법적으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 명확하게 보이지만, '별도 등기'의 존재 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다. 건물 노후화로 인한 수리비 발생 가능성과 층호수 표기 혼동 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 유사 건물의 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 64,000,000원 대비 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 등기가 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 입지적 장점: 주거 지역으로서의 안정성과 교통망 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 연식(1991년) 및 면적(35.91㎡)의 지하층 매물이 30,000,000원에 거래된 사례(대명빌라)가 있습니다. 반면, 같은 지역의 유사 연식(1991년) 다세대주택(36.51㎡)은 93,000,000원에 거래된 사례(성덕빌라)도 있습니다. 본 물건은 지하층(지층2호)이며, 준공 연도가 1988년으로 비교적 오래되었으나, 감정가(64,000,000원)는 두 사례의 중간 수준에서 약간 높은 편으로 평가되었습니다.

다만, 해당 감정가 대비 시세 상승 여력이 있다고 판단될 경우, 보수적으로 감정가의 100%~110% 수준인 64,000,000원에서 70,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 최근 매매 사례 중 성덕빌라와 같이 93,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있다면, 이를 기준으로 지하층 및 건물 노후화에 따른 감안 (약 10~20% 할인)하여 74,400,000원에서 83,700,000원 사이의 입찰가도 고려 가능합니다.

따라서, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 하나, 본 감정가는 현재 시장가보다 낮을 가능성이 있으며, 대략 64,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.