나이스옥션 법원경매 인천 2025타경935 [1] 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ""길상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물로서,

외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 가~다 (101~103호): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)
본건 라 (104호) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)
본건마~아 (201,203,206,207호) : 공부상 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비, 기타설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의토지로서, 다세대주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-23)(온수 소로2-5호선)(접합),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(길상초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화온수리성공회사제관,성당)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

본 건 101호, 102호는 ㈜배꼽아리랑이 한 점포로 사용하고 있음(감정평가서 사진 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경935 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 517-8 수현루비프라자 가동 1층101호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도는 공동주택으로 기재되어 있으나, 본 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중임을 감안)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

토지면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

건물면적: 23.46㎡ (약 7.10평)

감정가: 149,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 강화군 길상면 온수리 "길상초등학교" 남서측 인근에 위치

주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리

도로: 본건 서측 및 북측으로 도로가 소재함

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021-06-25 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권

총 채권액 (등기부채권 총액): 892,640,000원

근저당권 (농업협동조합자산관리회사): 722,640,000원 + 120,000,000원

임의경매 (계양농업협동조합): 709,334,219원 (본건 경매 신청 채권자로 보임)

가압류 (서울보증보험주식회사): 50,000,000원

압류 (인천광역시)

인수되는 권리: 해당 사항 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

임차인 현황:

임차인: 주식회사배꼽아리랑

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업자 등록일: 2024-08-19

확정일자: 2025-04-23

배당신고일자: 2025-06-17

대항력: 없음. 따라서 임차인은 보증금반환채권자로서 배당받게 되며, 보증금 인수 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

용도 지역: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역

주변 이용 현황: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역

물건 현황: 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 중. 본 건 101호와 102호는 (주)배꼽아리랑이 한 점포로 통합 사용 중임.

임대 현황: 임대관계 미상 (다만, 주식회사배꼽아리랑이 사업자 등록 및 확정일자를 받은 상태임)

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 버스 정류장 소재, 차량 접근 용이.

교육시설: 길상초등학교 인근 위치.

주변 환경: 주거 밀집 지역 및 상업 시설 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 양호한 편.

설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 기타 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보물건의 매각 여부 및 결과에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있음.

토지이용계획 제한사항:

상수원 상류 공장설립 제한 구역, 공장설립 제한 지역: 환경 보호 구역으로, 신규 공장 설립 등 개발에 제한이 있을 수 있음.

가축사육 제한 구역: 환경 관련 규제 존재.

역사문화환경보존지역: 문화재 관련 법규에 따른 개발 행위 제한 가능성이 있으며, 인허가 시 문화재 관련 사항 확인이 필수적임.

상대보호구역: 길상초등학교 인근으로 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있음.

임대 관계: 임대 현황이 명확히 파악되지 않아, 인수 후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음 (다만, 임차인 배꼽아리랑은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없음).

통합 사용: 101호와 102호가 통합 사용 중인 점은 향후 구분하여 임대하거나 사용 시 별도 조치가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강화군 길상면 온수리 수현루프라자 내 근린상가 점포로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 교통 시설을 갖추고 있습니다.

다수의 채무가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수할 권리는 없습니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계가 완전히 명확하지 않은 점은 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 상수원 보호 관련 제한 구역 등이 포함되어 있어, 향후 건축물 증개축 등 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

활용도 높은 근린상가 용도: 일반음식점 등으로 활용 가능한 점포.

강화군 길상면의 성장 가능성: 지역 개발 및 관광 수요에 따른 상권 성장 잠재력.

낮은 권리 설정액 대비 감정가: 말소되는 권리들과 비교하여 감정가 수준이 합리적일 가능성.

인수 부담 없는 임차인: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 149,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 별도의 인수 보증금 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 투자 가치 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

본 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.