나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508646 [1] 인천광역시 남동구 만수동 946-13 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수역' 남서측 인근에 위치한 한샘다세대 제1층 제

101호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '만수역'이 소재하여 대중교통상황

은 무난시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건 내 1층 101호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 1988.11.25)

외 벽 : 적벽돌쌓기 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 약 15 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건

강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 공부상 '1층 101호'이나 현황 현관문 표시 '201'되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

물건 비고

-공부상 '1층 101호'이나 현황 현관문 표시 '201'로 되어 있음.(감정평가서 참고)
-현황상 상세건물명은 '한샘빌라 4동'이며 지하는 세대층호수 표지판이 101호, 102호로 되어 있고, 1층은 세대층호수 표지판이 201호, 202호로 되어 있는 것으로 보임.(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경508646 (1) 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 만수동 946-13, 1층 101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 95,000,000원입니다.

토지 면적은 21.11㎡ (약 6.38평)이고, 건물 면적은 36.38㎡ (약 11.00평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1988년 11월 25일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '만수역' 남서측 인근 지역입니다.

부근은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 만수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 필지 서측으로는 약 15m 도로와 접하고 있습니다.

주변 지역에는 안스베이커리, 케레스베이커리 등 다양한 상업 시설과 식음료 매장이 분포하고 있어 생활 편의를 더합니다.

캠핑 감성을 느낄 수 있는 이색 카페인 '캠피'와 같은 특색 있는 공간도 인근에 위치해 있습니다.

또한, '보거스'와 같은 술집도 있어 다양한 여가 시설을 이용할 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 8일 접수된 강제경매 개시결정(채권자: 강 , 신청채권액: 50,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리 및 부담은 없는 것으로 파악되어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강옥수 (강 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019년 5월 16일

* 배당신고일자: 2025년 4월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 본 경매의 신청 채권자이기도 합니다. 따라서 임차인의 보증금 50,000,000원은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다. (주의: 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 인수 여지가 발생하나, 본 건의 경우 신청채권액과 보증금이 일치하므로 전액 배당 가능성이 매우 높습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 만수역 역세권에 위치한 주거 밀집 지역으로, 인근 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

안스베이커리, 케레스베이커리 등의 제과점과 캠피와 같은 이색 카페들이 있어 지역 상권의 다양성을 보여줍니다.

이는 주거 지역 내에서도 소비 활동이 이루어지는 지역적 특성을 나타냅니다.

대형 상업 시설보다는 소규모 상점과 서비스 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 2호선 만수역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 안스베이커리, 케레스베이커리 같은 제과점과 다양한 음식점, 카페가 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1988년 사용승인된 건물로 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

현황과 공부상 차이: 공부상 '1층 101호'이나 현황 현관문 표시 '201'로 되어 있으며, 상세 건물명도 '한샘빌라 4동' 등으로 표기된 것으로 보입니다. 이는 추후 명도 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있어 현장 재확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 강옥수는 대항력이 있으나, 본 경매의 신청 채권자이기도 하여 보증금 50,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 배당 관련 변수 발생 시 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 제한: 일부 지역(가축사육제한구역, 과밀억제권역 등)에서의 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

건축 연도가 오래되었지만, 최근 실거래가 데이터를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

가장 중요한 점은 공부와 현황의 불일치(호수 표기 오류)이며, 이는 명확한 확인과 절차를 통해 해결해야 할 부분입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 신청 채권자로서 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 만수역 도보 거리에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 95,000,000원 대비 최근 유사 조건(1991년식, 36.51㎡)의 다세대주택 실거래가 93,000,000원을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 만수동은 전통적인 주거 지역으로 꾸준한 주거 수요가 존재합니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

건물 연식(1988년) 및 면적(36.38㎡)을 고려할 때, 주변 유사 물건의 최근 실거래가격을 참고하는 것이 중요합니다.

인천 남동구 만수동 944-19번지 소재 1991년식, 36.51㎡의 다세대주택이 2026년 3월 9일에 93,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 95,000,000원으로, 해당 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

임차인 강옥수의 보증금 50,000,000원은 경매 신청 채권자로서 배당을 통해 소멸될 것으로 예상되어, 인수 보증금은 0원으로 간주합니다.

건물 노후화 및 공부상 호수 표기 오류 등의 리스크를 감안하면, 감정가 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

안정적인 투자 관점에서, 최근 실거래가 수준 또는 감정가 대비 5~10% 낮은 가격대를 고려하는 것이 합리적입니다.

현 시세 분석 결과, 80,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히 85,000,000원 ~ 87,000,000원 수준에서 적극적인 검토를 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.