나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508384 [1] 인천광역시 서구 청라동 84-7 인천청라시티프라디움 633동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천경연초중학교' 남동측 인근에 위치하는
""인천청라 시티프라디움"" 제633동 제5층 제502호로서, 주변은 대규모 아파트단지,
학교 및 기반 상업 시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건중 제5층 제502호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 및
난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 광평수의 토지를 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도(청라한내로,경제로)와
연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 84-7 :제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역
(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 매각지분은 공유자 2분의 1 갑구 순위번호 2번 임창빈 지분 전부에
대한 평가임.

물건 비고

-지분매각
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 인천지방법원 2025타경508384 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 84-7 인천청라시티프라디움 633동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 364,000,000원 (전체 부동산 기준)

토지면적: 69.62㎡ (약 21.06평)

토지지분: 34.80935㎡ (약 10.53평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물지분: 42.49975㎡ (약 12.86평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (공유자 2분의 1 임창빈 지분 전부)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

감정평가일: 2025-05-24 (보고서 작성 시점 기준)

2. 입지조건

입지조건:

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천경연초중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 학교 및 기반 상업 시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 양호한 수준입니다.

단지 접근성: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도(청라한내로, 경제로)와 연계되어 있어 외부 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

권리분석:

매각 대상: 본건은 전체 부동산 중 1/2 지분에 대한 매각입니다.

말소기준권리: 2023년 5월 11일자 삼성증권 주식회사 가압류 (갑4)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

- 기타 권리: 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않으나, 지상권 개요는 명시되어 있지 않습니다.

주요 등기사항:

- 갑4(2023-05-11, 삼성증권 가압류)부터 갑10(2024-03-12, 서구청 압류)까지의 권리들은 모두 말소 예정입니다.

- 본건은 2025년 3월 24일자 삼성증권 주식회사의 강제경매 (갑12)로 진행됩니다.

- 등기부채권 총액은 6,717,128,360원으로 상당히 높습니다.

특이사항:

- 지분매각: 전체 부동산 중 일부 지분만 매각 대상입니다.

- 공유자 우선매수신고: 공유자의 우선매수 신고가 접수되어 있어, 최고가 매수신고인이 결정되더라도 공유자가 해당 금액으로 우선 매수할 수 있습니다. 이는 낙찰에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

상권분석:

주변 시설: 대규모 아파트 단지와 학교, 상업 시설이 밀집한 주거 및 생활 편의 시설 밀집 지역입니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 교육환경보호구역(상대, 절대보호구역), 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

5. 생활정보

생활정보:

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 5층에 위치하고 있으며, 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이샷시입니다.

이용 상태: 현재 '아파트'로 이용 중입니다.

설비 내역: 상하수도, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 지하주차장, 난방 시설이 완비되어 있습니다.

아파트 단지 정보:

- 아파트명: 인천청라시티프라디움

- 사용승인일: 2021년 7월 23일 (신축 아파트)

- 최고층: 18층, 해당층: 5층

- 세대수: 270세대

- 전용면적: 약 85㎡ (약 25.7평)

- 주차대수: 지하주차장 포함 총 369대 (단지 기준)

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

지분매각의 불확실성: 본건은 전체 소유권 중 일부 지분만 매각되므로, 취득 후 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 있어 제약이나 분쟁의 소지가 있습니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 행사할 경우, 본 건의 낙찰 자체가 무산되거나 예상치 못한 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

과도한 채권 총액: 등기부상의 총 채권액이 약 67억원에 달하여, 채권 회수를 위한 매각 절차가 진행될 수 있으나, 부동산 가치 대비 채권액이 매우 높아 경매 진행 과정이나 향후 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

감정가와 시세의 차이: 감정가는 3억 6천 4백만원이나, 최근 매매 시세는 6억 4천만원대에서 6억 9천만원대로 형성되어 있어, 감정가가 시세보다 현저히 낮은 점은 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견:

인천 청라지구의 신축 아파트인 '인천청라시티프라디움'의 지분 매각 건입니다. 입지, 단지 규모, 신축 연식 등 기본적인 상품성은 우수하나, 본건은 공유 지분 매각이라는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 공유자의 우선매수 신고 가능성과 높은 총 채권액은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 감정가가 시세 대비 상당히 낮게 책정되어 있어, 공유자 우선매수 신고가 행사되지 않거나 유리한 조건으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트:

최신 축 아파트: 2021년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 상품성이 양호합니다.

우수한 입지: 아파트 밀집 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 양호합니다.

잠재적 시세 차익: 감정가가 최근 시장 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 공유자 우선매수 신고 등 리스크를 고려하더라도 유리한 가격에 취득 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

인수 부담 적음: 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가:

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 동일 면적(약 85㎡)의 거래가는 2026년 4월 6억 4천 8백만원에서 6억 7천 5백만원, 2026년 5월 6억 9천 5백만원으로 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 6억 7천만원 내외로 추정됩니다.

감정가 및 지분 가치:

전체 부동산의 감정가는 3억 6천 4백만원이지만, 본건은 1/2 지분 매각이므로 지분 감정가는 약 1억 8천 2백만원 (3억 6천 4백만원 / 2)으로 볼 수 있습니다.

시장 시세 대비 지분 가치:

최근 매매 시세를 기준으로 본건 지분(1/2)의 시장 가치는 약 3억 3천 6백만원 (6억 7천만원 / 2) 정도로 추정됩니다.

종합 고려사항:

본건은 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있으며, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고라는 큰 변수가 존재합니다. 이러한 불확실성을 감안할 때, 입찰가는 지분 감정가(1억 8천 2백만원)를 기준으로 하되, 시장 시세와의 괴리를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 공유자 우선매수 신고가 행사되지 않을 경우를 가정하여, 지분 감정가 대비 1.3배 ~ 1.5배 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

제안 예상 입찰가 범위:

약 2억 3천 7백만원 ~ 2억 7천 3백만원

주의사항: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 공유자의 우선매수 신고 행사 여부 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리 관계에 대한 최종적인 검토를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.