나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585250 [1] 인천광역시 연수구 청학동 542-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 '청학동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택(다가구주택), 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-06-26)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일:1997.07.09)
외벽 : 돌붙임 밑 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '내부구조도'에서와 같이 본건 기호(1) 옥탑1층에 계단실(철근콘크리트조)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(계단실 철근콘크리트조 8.5㎡) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경585250 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 청학동 542-10

토지면적: 162.70㎡ (약 49.22평)

건물면적: 147.80㎡ (약 44.71평)

건물 제시외면적: 8.50㎡ (계단실 철근콘크리트조, 약 2.57평)

용도: 단독주택

감정가: 454,391,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1997.07.09)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 청학동에 소재하며, '청학동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 일반주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형으로서 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2024타경585250 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 10월 4일에 설정된 남인천농업협동조합의 근저당권(240,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 근저당권(을구) 및 강제경매(갑구) 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 인수해야 할 권리(말소되지 않는 권리)는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 도승희(보증금 200,000,000원) 및 주의성(보증금 0원)이 등재되어 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

전반적으로 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있는 물건입니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립/다세대 주택에 대한 것이며, 본건과 같은 단독주택의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

최근 2026년 7월 거래된 연립/다세대 주택의 경우, 전용면적 약 43~76㎡ (약 13~23평) 기준으로 7,500만원에서 1억 5,300만원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 500만원에서 660만원 수준입니다.

본건은 단독주택으로 넓은 토지(약 49.22평)를 소유하고 있으며, 건물 면적(약 44.71평)도 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 위 다세대 주택 시세보다 높게 평가될 가능성이 있습니다.

지역은 주거지대로서 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 '청학동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 가까이에 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 주변 환경 변화는 주시할 필요가 있습니다.

주거 지역으로 공원 등이 있어 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일(1997.07.09) 기준으로 약 29년 된 건물로서, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하여 향후 건축물 증개축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. (다만, 대항력 있는 임차인은 없음)

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 청학동에 위치한 단독주택으로, 건부지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 인수해야 할 보증금 있는 임차인도 없어 권리상 매우 깨끗합니다.

주거지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

건축된 지 약 29년이 경과하였으나, 넓은 대지면적을 소유하고 있다는 점에서 잠재적 가치가 있습니다.

감정가는 454,391,000원으로 책정되었으며, 이는 해당 지역의 시세와 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 명도 및 소유권 취득에 따른 추가적인 위험 부담이 거의 없습니다.

* 단독주택으로서 토지 소유로 인한 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가는 454,391,000원입니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례를 볼 때, 평당 약 500만원 ~ 660만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하므로, 토지 가치를 감안한 시세 판단이 필요합니다.

일반적으로 권리 관계가 깨끗하고 특이사항이 없는 경우, 감정가의 80~90% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 볼 때, 예상 입찰가는 약 380,000,000원 ~ 410,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 및 현장 상태는 추가적인 조사를 통해 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.