나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508203 [1] 인천광역시 남동구 장수동 789-20 포인트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 ""인천대공원역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕(사용승인일:2011.11.30) 5층내 제2층 제202호로서,

외벽:드라이비트마감..
내벽:내부인테리어 마감.
창호:샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비및 급배수설비,소화전설비및 개별냉난방 설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 완경사지 가장형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측과 남측으로 각각 약 6미터, 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경508203 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 장수동 789-20 포인트빌 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 157,000,000원

* 토지 면적: 27.69㎡ (약 8.37평)

* 건물 면적: 49.09㎡ (약 14.85평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현OOOOOOOOO (현대캐피탈)

1.2. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트조 경사지붕, 5층 건물 중 2층 202호

* 사용승인일: 2011년 11월 30일

* 외벽: 드라이비트 마감

* 내벽: 내부 인테리어 마감

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 개별 냉난방 설비 등 구비

1.3. 토지 현황

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 완경사지 가장형의 토지로서, 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 각각 약 6미터, 4미터 포장도로에 접합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역 (장수구획)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 "인천대공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

* 주변 시설: 인천대공원과 가까운 거리에 위치하고 있으며, 주거지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. (별도의 혐오시설은 검색되지 않았습니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (접수일자: 2018-12-28, 권리자: 현대캐피탈주식회사, 채권금액: 104,000,000원)

* 권리 소멸 내역: 말소기준권리보다 늦은 을8 근저당권(주식회사 엔씨파이낸스대부), 갑4 가압류(제이비우리캐피탈주식회사), 갑5 임의경매(현대캐피탈) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 지상권 설정 내용은 기재되어 있지 않습니다. (참고: 물건명세서 작성일 2026-05-24 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 임대 미상으로 인한 잠재적 위험에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치한 소규모 공동주택 단지의 일부입니다.

* 주변은 주거용 건물이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 주변 지역의 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 71.18㎡(약 21.5평) 규모의 다세대주택이 240,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도: 2017년)

* 2026년 3월, 73.23㎡(약 22.1평) 규모의 다세대주택이 280,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도: 2011년)

* 2026년 3월, 55.093㎡(약 16.6평) 규모의 다세대주택이 161,280,000원에 거래되었습니다. (건축연도: 2018년)

* 본건(49.09㎡, 약 14.85평)의 감정가 157,000,000원은 비교적 최근에 거래된 55.093㎡ 규모 주택의 가격과 유사한 수준으로, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천대공원역(지하철) 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거 지역으로 기본적인 마트, 병원, 학원 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 인천대공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 미상: 임차인 현황에서 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 불확실성을 사전에 파악해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

* 건축 연도: 2011년식 건물로, 신축 건물에 비해 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등은 향후 재산권 행사에 일부 제한으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 장수동에 위치한 다세대주택으로, 인천대공원역 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 인천대공원과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸되어 비교적 깨끗한 편이나, 임대차 관계가 미상인 점은 명확한 확인 및 대비가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이며, 소형 면적임을 고려할 때 실수요자 또는 투자 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 인천대공원 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 면적 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하의 권리는 대부분 소멸되므로, 권리 분석에 따른 위험 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원이며, 토지면적 27.69㎡(약 8.37평), 건물면적 49.09㎡(약 14.85평)입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 면적 및 건축연도가 유사한 경우 평당 약 970만원에서 1,270만원 수준의 거래가격을 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 평당 약 1057만원으로, 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 55.093㎡(약 16.6평) 면적의 다세대주택이 161,280,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(임대 미상) 및 경쟁 상황을 고려하여, 낙찰가율은 감정가 대비 100% ~ 108% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.