나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508567 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 649 남촌3차풍림아파트 301동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천남촌초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상21층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 1999.12.01)
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 및 화재경보 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대지 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로, 북측 및 서측으로 소로, 남측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2019-10-21)(저촉), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508567 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 649 남촌3차풍림아파트 301동 6층602호

용도: 아파트

건물정보:

- 사용승인일: 1999년 12월 01일

- 건물면적: 59.05㎡ (약 17.85평)

- 전용면적 (JSON 기준): 59.052㎡ (약 17.85평) 또는 59.484㎡ (약 18.00평)

- 건축물 총면적 (건물 연면적): 92,206.116㎡ (약 27,885.27평)

- 건축물 지상 층수: 21층 (본건 6층)

토지정보:

- 토지면적: 24.77㎡ (약 7.49평)

- 토지지분: 24.7673㎡ (약 7.49평)

- 토지 전체 면적 (대지권): 26,359㎡ (약 7,978.82평)

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 243,000,000원

특이사항: 중복사건 (2026타경502153 또한 동일 물건에 대한 경매 절차 진행 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. 인천남촌초등학교 동측 인근에 자리하고 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

동측으로 광대로, 북측 및 서측으로 소로, 남측으로 세로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 대로1류 (폭 35m~40m) 저촉

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부채권 총액: 207,000,000원

말소기준권리: 2015년 12월 22일자 농협은행 근저당권 (132,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (농협은행주식회사, 주식회사성지파이낸셜대부)

* 전세권설정 (주식회사성지파이낸셜대부)

* 강제경매 (이한빈)

* 임의경매 (주식회사성지파이낸셜대부)

* 소유권 이전 등기 (이찬미) - 이는 매각으로 소멸되는 권리는 아니나, 말소기준권리보다 후순위로서 소멸 대상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 특수물건정보 상 '중복사건' 언급으로 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사성지파이낸셜대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

- 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

- 다만, 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다. (임대관계 미상)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

단지 인근에 인천남촌초등학교가 위치하며, 다세대 주택 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

4.2. 혐오시설 유무 확인 (외부 검색 결과)

인천 남동구 남촌동 649번지 일대 및 남촌3차풍림아파트 주변에 대한 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 폐기물 처리 시설 관련 언급이 일부 검색 결과에서 나타나나, 본건과의 직접적인 연관성 및 영향은 불분명하므로 현장 방문을 통한 직접 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

* 주변: 근린생활시설, 인천남촌초등학교 인접

5.2. 주차

* 아파트 전체 주차대수: 802대

* 단지 내 전기차 충전기: 지상 4대, 지하 12대

* (개별 세대별 주차 공간 할당은 별도 확인 필요)

5.3. 기타

아파트 관리사무소 연락처: 0324717405

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 경매 진행

동일 물건에 대해 2025타경508567 (강제경매) 및 2026타경502153 (임의경매)이 중복으로 진행되고 있습니다. 두 경매 절차 중 어느 절차가 우선 진행되거나, 낙찰 후 잔여 절차의 영향이 있을 수 있으므로 경매 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 정보에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 인수되는 임차권이나 별도의 약정 사항이 있는지에 대한 추가 확인이 요구됩니다. (인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.)

6.3. 건물 노후화

1999년 12월 사용승인된 아파트로, 약 27년 경과된 건물입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역: 축산 관련 활동 제한

* 상대보호구역: 교육환경 보호를 위한 일부 행위 제한

* 과밀억제권역: 수도권 내 인구 및 산업 집중 억제를 위한 각종 규제 적용 가능성

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 남촌3차풍림아파트 301동 6층 602호로, 법원 감정가는 243,000,000원입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 단지 내 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 교통 및 도로 접근성 또한 우수합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 중복 경매 진행, 임대 관계 미상, 건물 노후화 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 면밀한 추가 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 초등학교 인근, 대로변 접, 대중교통 이용 편리.

* 실거주 만족도: 아파트 단지 내 다양한 편의시설 및 주차 공간 확보.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 범위 고려 시, 적정 입찰가 산정 시 투자 메리트 확보 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 5월~6월)는 59.05㎡~59.48㎡ 기준으로 195,000,000원에서 210,500,000원 범위에서 형성되었습니다. 본건의 감정가는 243,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 6층이라는 층수와 최근 매매가 추이를 고려할 때, 안전 마진 확보를 위해 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가를 218,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가보다 소폭 높으나, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 전략적 입찰가입니다.

입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 점유 관계, 주변 시세 등을 재확인하시고, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.