나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508344 [1] 인천광역시 서구 경서동 762-1 청라그린빌 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ""인천경서초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는바, 전반적인 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내
4층 403호로서,
(사용승인일: 2010.03.30)

외벽: 석재붙임마감 등
창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508344 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 762-1 청라그린빌 4층403호

용도: 연립주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 46.45㎡ (약 14.05평)

토지지분: 46.45㎡ (약 14.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.77㎡ (약 20.20평)

건물지분: 66.77㎡ (약 20.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: SGI 인수조건 변경

건물 사용승인일: 2010년 3월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 403호

외벽: 석재붙임마감 등

창호: 하이새시창호 등

이용상태: 연립주택으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 난방설비 등 구비

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 주거용으로 이용 중

인접 도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대관계는 미상임

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, 인천경서초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 4월 26일

* 확정일자: 2021년 7월 5일

* 배당신고일자: 2023년 8월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권 이전: 박용범(2010.04.13), 오정화(2014.06.18), 최정민(2021.05.26)

- 주택임차권: 한국토지주택공사(2023.08.30, 145,000,000원, 말소예정)

- 압류: 화성세무서장(2022.03.15, 말소기준권리, 인수 조건으로 기재되어 있으나 주의 요망), 동안산세무서장(2022.04.27, 말소기준권리, 말소), 수원시(2024.12.04, 말소), 서구(인천광역시)(2024.12.20, 말소)

- 가압류: 주택도시보증공사(2022.04.28, 2,433,000,000원, 말소)

- 강제경매: 서울보증보험(2025.03.19, 151,415,750원, 말소)

- 등기부채권 총액: 2,578,000,000원

* 권리분석 종합

본 물건의 말소기준권리는 압류(2022.03.15, 화성세무서장) 및 압류(2022.04.27, 동안산세무서장)로 보입니다. 일반적으로 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸되므로, 한국토지주택공사의 주택임차권은 소멸될 예정입니다. 그러나, 화성세무서장의 압류가 '인수'로 기재된 점은 추가적인 확인이 필요하며, 낙찰자가 인수해야 할 채무가 될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 1월 기준 시세는 다음과 같습니다.

- 크리스탈빌 (2010년식, 56.24㎡): 85,000,000원 (약 1,511,184원/㎡)

- 그레이스파크빌1동2동 (2012년식, 47.76㎡): 90,000,000원 (약 1,884,422원/㎡)

- 보람아트빌2차 (2010년식, 44.88㎡): 76,000,000원 (약 1,693,360원/㎡)

* 본건 가치 평가

본건은 건물 면적 66.77㎡ (약 20.20평)이며, 건축 연도는 2010년으로 주변 물건들과 유사합니다. 주변 다세대주택의 평균 면적별 매매가를 고려 시, 본건의 현재 시장 가치는 약 113,509,000원 (66.77㎡ * 1,700,000원/㎡)으로 추정됩니다. 이는 감정가 130,000,000원 대비 낮은 수준으로, 시세 차익의 가능성을 시사합니다. 다만, 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 유형이며, 본건은 '연립주택'으로 유형이 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천경서초등학교가 인근에 있으며, 예빛유치원도 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 편의시설: 주위로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 채무 가능성: 화성세무서장의 압류 (을구 7번)가 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 채무를 부담해야 할 가능성이 있습니다. 해당 금액은 명시되지 않았으나, 총 인수 비용에 추가될 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)의 인수조건 변경은 경매 절차 또는 채권 회수 과정에 영향을 줄 수 있는 요인이므로, 상세 내용을 파악해야 합니다.

* 주변 시세와의 차이: 감정가는 130,000,000원이지만, 최근 거래된 주변 다세대 주택의 시세를 반영한 본건의 예상 시가는 약 113,509,000원 수준입니다. 이는 감정가 대비 하락한 가치를 반영하며, 실제 낙찰가는 이보다 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 시세 분석 결과로는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 화성세무서장의 압류 채권이 '인수'로 명시된 점은 낙찰 시 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있으므로, 해당 채권의 정확한 금액과 인수 조건을 면밀히 검토해야 합니다. SGI 인수조건 변경에 대한 불확실성도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 예상 낙찰가: 주변 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 재개발/개발 호재 가능성: 인천 서구 경서동 지역의 개발 동향 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다. (추가적인 지역 분석 필요)

9. 예상 입찰가

인근 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 가치는 약 113,509,000원에서 120,000,000원 사이로 판단됩니다.

그러나 화성세무서장의 '인수' 압류 채권 금액이 불확실하여, 이를 고려한 총 취득 비용 산정이 필요합니다.

상기 사항들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

이는 시세 기반 가치와 감정가의 중간 수준이며, 인수 채권액을 감안하여 추가적인 리스크를 흡수할 수 있는 범위 내에서 설정한 금액입니다.

최종 입찰가는 인수 채권액 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.