나이스옥션 법원경매 인천 2025타경897 [1] 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 ‘지하철 공항철도 운서역’ 남동측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 공항철도 운서역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물 내 제5층 제508호로서,
(사용승인일 : 2019.4.2.)
외 벽 : 석재붙임 및 복합 판넬붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약25m 내외의 포장도로와 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접함), 경
제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)
(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경897 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 5층508호

용도: 오피스텔

감정가: 119,000,000원

토지면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

건물면적: 21.61㎡ (약 6.54평)

토지지분: 5.803㎡

건물지분: 21.61㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물 내 제5층 제508호

사용승인일: 2019년 4월 2일

건축물 정보: 총 10층 건물, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도.

총 채권액: 162,547,900원

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치: 인천광역시 중구 운서동, 지하철 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치.

주변환경: 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항철도 운서역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용: 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중이며, 주변으로 약 25m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당함. 또한 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 속함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 5월 21일 접수된 신한은행 근저당권 (112,800,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1: 소유권보존 (백두개발주식회사 외 3명)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (곽금록, 매매) - 말소

* 을1: 근저당권 (신한은행) - 말소기준권리, 말소

* 을2: 주택임차권 (김장호, 20,000,000원) - 말소

* 갑6: 가압류 (경남신용보증재단, 20,187,500원) - 말소

* 갑7: 가압류 (신용보증기금, 9,560,400원) - 말소

* 갑8: 임의경매 (신한은행, 103,456,659원) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김장호

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 210,000원

* 전입일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2024-09-25

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

4. 상권분석

물건은 인천 영종도 운서역 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 양호함.

인천국제공항 및 경제자유구역 개발과 연계된 지역으로, 향후 상업 및 업무 기능이 더욱 활성화될 가능성이 있음.

주변에 다양한 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족되나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 다소 부족할 수 있음.

5. 생활정보

교통: 공항철도 운서역을 통해 서울역 및 인천국제공항 접근성이 우수함. 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설: 주변 상가에 마트, 식당, 카페 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

의료시설: 가까운 거리에 병원이나 의원이 위치하고 있을 것으로 추정되나, 대형 병원은 차량 이동 필요.

교육시설: 주변에 주거 시설이 있어 초중고등학교가 위치할 가능성이 높으나, 해당 물건과는 직접적인 관련성이 적음.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 있을 수 있음.

공항 인근 지역: 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역으로, 건축물 높이 등 일부 제한이 있을 수 있음. 야간 항공기 소음으로 인한 피해가 보고되고 있으며, 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있음.

부동산 시장 변동성: 영종도 지역은 개발 계획에 따라 부동산 가치가 변동될 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있음. 일부 개발 사업이 지연되거나 무산된 사례가 있어, 개발 호재의 실현 가능성을 신중하게 판단해야 함.

공실 위험: 오피스텔의 경우 경기 상황이나 공급 과잉에 따라 공실이 발생할 수 있으므로, 임대 수요를 면밀히 분석해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운서동, 공항철도 운서역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 양호함.

2019년 신축 건물로 비교적 신축이며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됨.

권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 부담이 적을 것으로 보임.

다만, 최근 매매 사례 가격이 감정가 대비 다소 낮게 형성된 점과 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 공항 소음 등 잠재적 리스크를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 공항철도 운서역과의 접근성이 뛰어나 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상.

영종도 개발 잠재력: 경제자유구역 지정 및 교통망 확충 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성.

권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 11월 8일: 10,500만원 (10층)

* 2025년 11월 27일: 8,400만원 (2층)

* 2025년 10월 20일: 7,700만원 (4층)

상기 매매가격을 고려할 때, 본건(5층)의 시세는 7,700만원 ~ 10,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가(119,000,000원)보다 최근 실거래가 하단이 낮은 편입니다.

따라서, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

권리관계의 안전성과 건물의 상태, 그리고 최근 매매가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성 및 수익성을 감안한 적정 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

추정 예상 입찰가: 83,300,000원 ~ 101,150,000원 (감정가 119,000,000원의 70% ~ 85% 범위)

실질적 권장 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원 (시장 상황 및 경쟁률 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.