나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508170 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1140 구월동코아루파크드림 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천광역시청"" 남측 인근에 위치하며 주위는 동종
유형의 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인청시청역(인천지하철1호선
및 인천지하철2호선), 석천사거리역(인천지하철2호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하6층/지상14층 건물 내 제13층 제1303호로서,

외벽 : 복합패널 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 탐문조사상 오피스텔(주거용)으로
이용중인것으로 조사되었으나, 자세한 사항은 재확인하시기 바람.
(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 22미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약
4미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로1류(폭 10m~
12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의
:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(
문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 탐문조사상 오피스텔(주거용)으로 이용중인것으로 조사되었으나 자세한 사항은 재확인 요함.(감정평가서 참고)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508170 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1140 구월동코아루파크드림 13층 1303호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 추정)

감정가: 153,000,000원

토지 면적: 7.56㎡ (약 2.29평)

건물 면적: 41.41㎡ (약 12.53평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천광역시청 남측 인근

주변 환경: 동종 유형의 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경 양호

교통: 차량 진출입 용이. 인근에 노선버스정류장, 인천시청역(인천1, 2호선), 석천사거리역(인천2호선) 소재하여 대중교통 이용 편리

도로: 서측 약 22m, 북측 약 10m, 동측 약 4m 포장도로 접함

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.3. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 2월 21일자 인천세무서장 압류 (갑5)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (보증금 180,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2022년 3월 22일

* 확정일자: 2022년 3월 28일

* 배당신고일자: 2025년 3월 10일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 집합건물 등기부상 을구 3번 주택임차권 등기. 전입/확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

주의사항: 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 임차권은 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (보증금 180,000,000원)

기타 권리: 다수의 압류 등기 있으나, 모두 말소 예정 권리임. (갑4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)

1.4. 상권분석

본 물건은 인천광역시청 인근에 위치하며, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 업무 지구에 속합니다.

주변에 관공서 및 상업 시설이 다수 분포하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인천광역시청 등 관공서 인접. 주변 근린생활시설 이용 편리.

교통: 인천지하철 1, 2호선 환승역인 인천시청역과 석천사거리역 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 타 지역 이동이 용이합니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 이 씨가 보증금 180,000,000원에 대해 대항력을 가지며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

용도 불일치 가능성: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이에 대한 재확인이 필요하며, 추후 발생할 수 있는 행정적 문제나 원상복구 비용 등을 고려해야 합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 탐문 및 인터넷 검색 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천시청역 인근의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있어 권리 분석 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 대한 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

인천 핵심 업무지구 및 행정중심지에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

다수의 지하철 노선 이용 가능한 역세권으로 광역 접근성이 뛰어납니다.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 감정가: 153,000,000원

* 최근 매매 사례 (동일 면적 41.41㎡): 2026년 3월 6일 124,000,000원

* 최근 매매 사례 (유사 면적): 2025년 12월 15일 34.25㎡ 108,000,000원 (약 3,153,285원/㎡), 2025년 12월 18일 31.03㎡ 87,000,000원 (약 2,803,738원/㎡)

* 본 물건의 건물 면적 41.41㎡에 대한 최근 매매가가 124,000,000원임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

* 대항력 있는 임차인(보증금 180,000,000원)의 잔액 인수 가능성을 고려할 때, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시세(약 124,000,000원)를 초과할 수 있는 위험이 매우 높습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 매수인이 부담할 총 비용이 시세를 상회하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 시세(124,000,000원)보다 현저히 낮게, 잠재적 인수 보증금 위험을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

* 현 시세(124,000,000원)와 잠재적 총 지출(최대 180,000,000원)을 고려했을 때, 위험 부담을 감안한 적정 입찰가는 100,000,000원 이하 로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (최종 입찰가는 임차인과의 협상 및 권리관계 최종 확인 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.