나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507658 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27 주안동레종뷰 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안체육공원' 서측 인근에 위치하며
주변은 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 401호로서,
외벽 : 대리석 붙임 마감 등.
내벽 : 미 상 임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비에 의한 개별난방시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, ""공동주택"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역이며, 자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대관계 미상임.

물건 비고

집합건출물대장상 '위반건축물(무단증축)' 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507658 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27 주안동레종뷰 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지 면적: 17.34㎡ (약 5.25평)

건물 면적: 25.12㎡ (약 7.60평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 심OO

기타: 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)' 등재

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안체육공원' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호합니다. 물건지 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경507658 (2025-03-10 접수, 강제경매)

* 인수되는 권리: 을구 1번 순위 주택임차권 (채권자: 심재완, 보증금: 80,000,000원). 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있어, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 심재완

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-05

* 확정일자: 2017-06-07

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되는 경우의 합계이며, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 총 채권액: 80,000,000원

1.3. 상권분석

상권분석

* 위치: 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주변 매매 정보 분석:

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡, 3층): 2026년 5월 4일 8,200만원 거래.

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡, 4층): 2026년 5월 6일 12,200만원 거래.

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡, 3층): 2026년 5월 4일 9,000만원 거래.

* 분석: 본건의 전용면적(25.12㎡)은 제공된 주변 시세보다 작습니다. 유사 면적의 직접적인 거래 사례는 부족하나, 최근 인근 다세대주택이 8,200만원에서 12,200만원 사이로 거래된 점을 고려할 때, 감정가(8,000만원) 대비 시세는 유사하거나 다소 높게 형성될 수 있습니다. 다만, 건물의 노후도, 위반건축물 여부 등이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 주변 상권 및 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교통: 차량 출입은 용이하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 주변 시설 분석: '주안체육공원'이 인근에 위치합니다. 외부 지도 서비스 검색을 통해 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 직접 확인하는 것이 권장됩니다. (본 보고서에서는 외부 지도 서비스 검색 기능이 제한되어 혐오시설 유무를 파악하지 못했습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 심재완 임차인의 보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있습니다. 이로 인해 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 또는 철거 및 원상복구에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 건물 건축 연도가 명확히 제시되지 않았으나, 주변 건물들의 건축 연도를 감안할 때, 건물 상태 및 유지보수 필요 여부에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 미회수 시 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다. 또한, 위반건축물 등재로 인해 추가적인 법적, 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 권리 관계 및 법적 문제는 신중한 분석과 확인이 필수적입니다. 입지 자체는 주택지대에 속하며 교통 상황은 양호한 편이나, 리스크 요인들을 충분히 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 8,000만원이며, 주변 유사 면적의 시장 시세를 고려할 때, 리스크 요인을 제거하고 분석했을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 주거용 가치: 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000원

* 인수 보증금: 80,000,000원 (심재완 임차인). 권리분석상 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당으로 전부 변제될 가능성이 높습니다. 다만, 실제 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'이 낙찰자에게 실질적인 부담으로 작용하지 않는다는 전제 하에, 감정가 및 주변 시세를 고려하되 잠재적 리스크(위반건축물 등)를 반영하여 산정합니다.

* 주변 최근 거래 사례(8,200만원~12,200만원)와 본건의 작은 면적(25.12㎡)을 감안할 때, 순수 부동산 가치는 감정가보다 낮을 수 있으나, 감정가를 기준으로 접근합니다.

* 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근할 경우 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 인수 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 가정하에, 위반건축물 등 잠재적 위험을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.