나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507804 [1] 인천광역시 서구 마전동 997-1 인천검단힐스테이트2차 208동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동소재 완정초등학교 북서측인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 단독주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(완정역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 중 1층 101호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감등.
창호:하이샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임,

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(마전동997-1)
제3종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(검단2구획정리) , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-27)(접합) , 도시철도(2024-03-11)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-05-27)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

기호2(마전동997-2)
제3종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(검단2구획정리) , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-05-27)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

본건은 공부상 마전동997-1외 2필지상에 소재하나 997-7번지는 철도용지로 분필되어
현황 997-1,997-2 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

본건은 공부상 마전동997-1외 2필지상에 소재하나 997-7번지는 철도용지로 분필되어 현황 997-1, 997-2 지상에 소재함.(감정평가서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507804 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 997-1 인천검단힐스테이트2차 208동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 486,000,000원

토지면적: 63.66㎡ (약 19.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 123.16㎡ (약 37.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이캐피탈

1.1. 특이사항

* 본건은 공부상 마전동 997-1 외 2필지 상에 소재하나, 997-7번지는 철도용지로 분필되어 현황 997-1, 997-2 지상에 소재함.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 완정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재함.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(완정역)이 소재하여 교통 여건은 무난함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호1(마전동 997-1): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도시철도(2024-03-11)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구.

* 기호2(마전동 997-2): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에이캐피탈임.

* 총 등기부 채권액은 437,894,786원임.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2015년 5월 20일 접수된 중소기업은행 근저당권(을5)임.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (등기부상 특이사항 없음).

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 최근 2026년 6월 21일, 전용면적 123.158㎡ (약 37.25평)의 해당 아파트가 42,000만원에 거래되었음.

* 2026년 4월 25일, 전용면적 140.395㎡ (약 42.48평)의 물건이 44,500만원에 거래되었음.

* 2026년 4월 23일, 전용면적 140.395㎡ (약 42.48평)의 물건이 48,750만원에 거래되었음.

* 본건의 전용면적 123.16㎡를 기준으로 할 때, 가장 근접한 실거래가는 42,000만원으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 단지 인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교육 환경

* 완정초등학교가 인근에 위치하며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 단지 내 편의시설

* 인천검단힐스테이트2차 아파트 단지는 총 309세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있음.

* 총 주차대수는 587대로, 세대당 약 1.9대 수준으로 여유로운 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 토지 이용계획상 도시철도(저촉) 및 철도보호지구에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.2. 권리관계 관련 위험

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 기타 위험 요소

* 감정평가액(486,000,000원) 대비 최근 실거래가(42,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보를 위한 면밀한 시세 재확인이 필요함.

* 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 인천검단힐스테이트2차 아파트로서, 지하철 완정역과 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경이 안정적인 지역에 소재함. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이나, 토지 이용 제한 사항과 미상인 임대차 관계는 명확히 확인하고 입찰에 임해야 함. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 지하철 완정역 역세권 아파트로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리함.

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호함.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 전용면적(123.16㎡)과 가장 유사한 최근 실거래가(42,000만원)를 고려할 때, 보수적으로 43,000만원 ~ 45,000만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시함.

* 최종 입찰가는 본건의 정확한 명도 가능성, 현장 상태, 유찰 횟수, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.