나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507976 [1] 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층비080호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재""인천청라초등학교""남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 철골조지붕 5층 건물 내 제지1층 제비080호로서,
(사용승인일 : 2017.09.29.)

외벽 : 돌붙임 강화유리 및 복합 판넬 마감.

창호 : 알루비늄 창임.

이용상태

공부상 근린생활시설로 휴게음식점이나 현황은 네일샾으로 이용중에 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 방송설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비(24인승) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

이용상태 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-공부상 근린생활시설로 휴게음식점이나 현황은 네일샾으로 이용중에 있음.(감정평가서 참고)
-'MIMIMOOD NAIL PEDI STUDIO'가 영업 중이었음.(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경507976 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층비080호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 346,000,000원

* 토지면적: 9.90㎡ (약 2.99평)

* 토지지분: 9.899㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 28.59㎡ (약 8.64평)

* 건물지분: 28.585㎡ (약 8.64평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천청라초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물 내 지하 주차장을 통해 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 철골조 지붕의 5층 건물 중 지하 1층 비080호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2017년 9월 29일입니다. 외벽은 돌붙임, 강화유리 및 복합 판넬로 마감되었으며, 창호는 알루미늄 재질입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로, 현재 근린생활시설 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합합니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (별도 등기된 지상권 없음)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 인천수산업협동조합, 채권액: 240,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입(사업)일자: 2024-04-22

* 배당신고일자: 2025-03-28

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며 배당 신고를 하였으므로, 일반적인 경우 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약: 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 근저당권(말소기준), 임의경매(말소) 등의 등기가 완료되었습니다. 채권 총액은 240,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 인천청라초등학교 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 유동인구 및 배후수요가 있는 지역입니다.

* 업종 현황: 공부상 용도는 휴게음식점으로 등재되어 있으나, 현황은 네일샾으로 이용 중이며 'MIMIMOOD NAIL PEDI STUDIO'가 영업 중에 있었습니다. 근린상가로서 다양한 업종의 사업체 운영이 가능합니다.

* 접근성: 지하 주차장 이용이 가능하며, 인근 시내버스정류장 소재로 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천청라초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 상이: 건축물대장상 근린생활시설 내 휴게음식점으로 되어 있으나, 실제로는 네일샾으로 이용 중입니다. 향후 업종 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 규모: 토지면적 약 3평, 건물면적 약 8.6평으로 소규모 점포이므로, 임대 수익률이나 업종 선택에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력이 없는 임차인이 있으나, 원활한 명도를 위해 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 채권 총액: 말소기준 채권액이 240,000,000원으로 감정가의 약 69.4%를 차지합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 청라 신도시 내 초등학교 인근에 위치한 근린상가로, 기본적인 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 소규모 점포로서 비교적 낮은 초기 투자금으로 진입 가능하며, 상업 및 주거 복합 지역의 특성상 잠재적인 수요가 존재합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있으나, 중대한 투자 리스크로 보기는 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 청라 신도시 내 활성화된 상권에 위치한 소형 근린상가입니다.

* 인천청라초등학교와 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 기대됩니다.

* 권리관계가 명확하여 경매 절차 이후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 현재 운영 중인 업종(네일샾)의 지속 가능성을 고려하거나, 업종 전환을 통해 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건입니다.

* 감정가는 346,000,000원이며, 말소기준 채권 총액은 240,000,000원입니다.

* 일반적인 경매 시장 상황, 본 물건의 현황 및 가치, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.