나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508107 [1] 인천광역시 연수구 청학동 519-8 힘찬해가 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 ""청솔근린공원"" 남서측 인근에 위치하며, 부
근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통
이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량트러스지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
2021년 05월 24일 사용승인되었으며,
외 벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-06-26).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 명칭은 ""힘찬해가 102동""이나, 현황 및 집합건축물대장상 명칭
은 ""포레스트타운 102동""으로 표기되어있으니, 업무 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508107 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 청학동 519-8 힘찬해가 102동 2층202호 (현황 및 집합건축물대장상 명칭: 포레스트타운 102동)

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 면적 정보

토지면적: 41.07㎡ (약 12.42평)

토지지분: 41.0734㎡ (약 12.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.78㎡ (약 17.48평)

건물지분: 57.78㎡ (약 17.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 "청솔근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

대상 물건 부지 남측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태 역시 양호합니다.

3.3. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 "청솔근린공원"이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 별도의 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 권리관계

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경508107)으로, 등기부상 접수일자는 2025년 03월 06일입니다.

이보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 경매 절차가 완료되면 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김은섭)

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 09월 30일

* 배당신고일자: 2023년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주택임차권 등기 (을1): 접수일자 2023-11-14, 권리자 김은섭, 권리금액 204,000,000원.

* 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 204,000,000원에 대한 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다.

* 주의: 임차인 김은섭의 경우, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 권리관계 변동 가능성이 있으니, 입찰 전 반드시 HUG 측과의 최종 확인이 필요합니다.

4.3. 기타 등기사항

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (갑3)

* 소유권이전 (갑4)

* 강제경매 (갑5, 말소기준권리)

4.4. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위 1번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실제 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 청학동 지역은 주거 용도의 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집한 지역입니다.

감정평가서상 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 상가 현황

주변에 다수의 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 편의점, 식당, 소매점 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

"청솔근린공원"이 인근에 있어 도심 속에서도 녹지 공간을 활용할 수 있는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

본 물건은 총 4층 건물 중 2층에 위치하며, 2021년 05월 24일 사용승인된 신축 건물입니다.

건물 내 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6.2. 교육 및 편의시설

주변에 다세대 주택 및 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육 환경에 대한 긍정적인 요소가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로도 등장하며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다.

이는 HUG의 채권 회수 및 임대차 관련 조건에 변동 사항이 있음을 시사하며, 실제 입찰 전 HUG 측에 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

7.2. 건물 명칭 불일치

등기사항전부증명서상 건물 명칭은 "힘찬해가 102동"이나, 현황 및 집합건축물대장상 명칭은 "포레스트타운 102동"으로 표기되어 있습니다.

이는 행정 처리 및 실제 부동산 거래 시 혼선을 야기할 수 있으므로, 관련 서류 및 현황을 면밀히 대조하고 업무 진행 시 참고해야 합니다.

7.3. 토지이용계획

본 물건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있음을 의미하므로, 투자 시 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 외관 및 내부 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

청솔근린공원 인접 등 쾌적한 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 장점입니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 건물 명칭 불일치, 복잡한 권리 관계 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

특히, 감정가 2억 3천만원 대비 최근 실거래가와의 괴리가 크므로, 권리 분석 및 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 쾌적한 주거 환경: "청솔근린공원" 인접으로 쾌적한 주거 여건을 갖추고 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획 확인 필요)

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2억 3천만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 분석 결과와 비교했을 때 다소 높은 수준입니다.

주변 유사 면적 및 조건의 다세대 주택 매매 사례를 보면, 2026년 7월 거래된 75.95㎡ 면적의 물건이 1억 5,300만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본 물건의 전용면적(57.78㎡)에 적용하면, 면적당 단가는 약 200만원/㎡이며, 이를 환산 시 약 1억 1,556만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 리스크와 감정가와의 괴리를 고려하여, 시세 수준을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

안전한 투자를 위해서는 1억 1천만원 이하 에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (보수적 접근 시 9천만원 ~ 1억 1천만원 범위 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.