나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507534 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-34 신한아파트3차 102동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사
형 아파트와 다세대주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 2002.11.01인
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 5층 501호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 남측으로 노폭 약6미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 제시외건물로서 판넬조 판넬지붕 약4㎡(발코니 등)가 소재하고 있으며, 이를 감안
하여 평가하였는 바, 경매진행시 참조바랍니다.

물건 비고

제시외 건물(발코니 등 판넬조 판넬지붕 약4㎡) 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507534 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한화생명보험

감정가: 118,000,000원

2.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-34 신한아파트3차 102동 5층501호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2002년 11월 1일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 501호

전용면적: 46.05㎡ (약 13.9평)

토지 지분 면적: 18.81㎡ (약 5.7평)

건물 제시외 면적: 약 4.00㎡ (발코니 등) - 포함 매각

특이사항: 재매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사형 아파트와 다세대주택 등이 소재하여 있는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건이 소재하는 부지는 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 3월 27일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권 (을4)입니다.

본 경매 사건으로 인해 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 등기부상의 권리 대부분이 말소될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 본 자료에서 확인되지 않으므로 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

본건 관련하여 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

단, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 정확한 현황 파악을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변으로 아파트와 다세대주택이 혼재하는 전형적인 주거 단지입니다.

인근 상업 시설과의 연계성이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 용도지역 및 규제

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

다양한 용도지역 지정은 향후 재개발 또는 건축 시 관련 법규 검토가 필요함을 의미합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 지역 내 마트, 병원, 근린 생활 시설 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

6.2. 교육시설

석암초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

6.3. 기타

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰이 이루어졌으나 어떤 사유로든 매수인의 잔금 미납 등으로 인해 다시 경매에 나온 것으로 추정됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 사유

재매각 물건이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다. 낙찰 불이행의 구체적인 사유는 확인되지 않았으나, 이에 대한 잠재적 원인 분석이 필요할 수 있습니다.

7.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 약 4.00㎡ 규모의 제시외 건물(발코니 확장 부분 등으로 추정되는 판넬조 판넬지붕)이 포함되어 매각됩니다.

이는 낙찰자가 별도로 관리하거나 철거해야 할 수도 있는 부분으로, 비용 및 법적 검토가 필요합니다.

7.3. 토지이용계획 제한

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 인천 미추홀구 주안동 신한아파트 3차 102동 5층 501호 물건은 일반적인 아파트로서의 주거 가치를 지니고 있습니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가되며, 초등학교와 인접해 있어 실수요자에게는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 재매각 물건이라는 점과 제시외 건물 포함 매각 등은 반드시 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

또한, 다양한 용도지역 지정은 향후 개발 가능성과 함께 규제 사항을 동시에 내포하고 있으므로 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 주요 권리 관계가 말소기준권리인 근저당권으로 정리되어, 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 인수되는 보증금이 없어 권리 인수 부담이 적은 물건입니다.

* 재매각 물건으로, 이전 경매 과정에서 발생한 이슈 등을 고려하여 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 본건이 위치한 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 적정 가격에 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 실거주가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 118,000,000원입니다.

특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 20%를 보증금으로 납부하게 됩니다.

정확한 예상 입찰가는 본건의 현황, 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 최근 낙찰가율, 재매각 사유 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가 대비 합리적인 가격 접근과 철저한 보증금 준비가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.