나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508565 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-10 한우리 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""제물포역"" 남동측 인근에 인근에 위치하며 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(제물포역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제6층 제604호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히, 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508565 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-10 한우리 6층604호 (새주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 150, 604호)

용도: 아파트

감정가: 179,000,000원

토지면적: 9.96㎡ (약 3.01평)

토지지분: 9.96㎡ (약 3.01평)

건물면적: 49.97㎡ (약 15.12평) (전용면적 기준)

건물지분: 49.972㎡ (약 15.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축물 사용승인일: 2015년 04월 10일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(제물포역)이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

북측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

본건 토지는 두 필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중입니다. [cite:provided]

토지이용계획 상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. [cite:provided]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부천세무서장 압류 (2022.08.18.)

본 매각으로 인해 말소될 권리:

* 주택임차권 (을3, 이서원): 보증금 200,000,000원. 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다. 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 가압류 (갑5, 주택도시보증공사): 권리금액 3,039,000,000원.

* 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사): 권리금액 200,000,000원.

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-22

* 확정일자: 2022-02-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 특이사항 있음.

1.3. 상권분석

본건은 제물포역 인근 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 일정 부분 존재합니다.

주변에 아파트 단지, 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있어 지역 상권의 기본적인 활력은 유지되고 있습니다.

숭의동 지역은 과거 공업지대에서 도시 재생 사업 및 신규 주거 단지 개발 등으로 변화를 꾀하고 있으며, "숭의 1구역 재개발" 등 지역 개발 계획이 진행 중입니다.

인근에는 Homeplus Express, 남구도서관 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

특이사항으로 파악되는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 제물포역 (1호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 인천 수성초등학교, 동광중학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 인하공업전문대학 등 교육기관 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 로컬 상점 및 식당가가 형성되어 있으며, 대형마트 이용을 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

자연/녹지: 대규모 공원이나 녹지 공간은 도보 접근 거리에 많지 않으나, 지역 내에서 산책 등을 즐길 수 있는 공간은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련: 본건의 임차인이자 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 '인수조건 변경' 사항에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 다만, 등기부 및 권리분석 상 인수되는 보증금은 0원으로 분석되어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

건축물 용도 관련: 표제부 정보에 '공동주택, 업무시설'로 기재되어 있어, 실제 이용 현황 및 관련 법규 준수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

지역 개발의 영향: 숭의동 지역의 장기적인 개발 계획이 본건의 미래 가치에 긍정적 혹은 부정적 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보를 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동, 제물포역 인근에 위치한 아파트입니다.

강제경매로 진행되었으며, 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있는 특이사항이 있습니다.

권리관계 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 일반적인 경매 물건과 유사한 권리 형태를 보입니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보와 함께 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 인수 여부가 주요 검토 사항이나, 현재까지의 분석으로는 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

감정가는 1억 7천 9백만원으로, 면적 대비 시장 가격과의 비교 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

제물포역 역세권의 입지: 교통 편의성과 지역 개발 잠재력을 기반으로 한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

권리관계의 명확성: HUG 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰 후 명도 및 소유권 확보를 용이하게 할 수 있습니다.

실거주 및 임대수익: 지역 시세 및 향후 개발 계획에 따라 실거주 또는 임대 수익형 부동산으로 고려해 볼 수 있습니다. "한우리" 아파트의 유사 면적 물건 시세는 1억 6천만원에서 1억 9천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 거래 동향, 물건의 상태, 본건에 대한 리스크 요인(HUG 인수조건 변경 등) 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

보수적 접근 시: 감정가 대비 80~90% 수준 (약 143,200,000원 ~ 161,100,000원)

적정 시세 및 시장 상황 고려 시: 감정가 대비 90~100% 수준 (약 161,100,000원 ~ 179,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.