나이스옥션 법원경매 인천 2025타경949 [1] 인천광역시 중구 운남동 1532-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 ""영종국제물류고등학교·운남초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다가구주택 및 다세대주택, 일부 주거나지 등이 혼재되어 있는 일반주택지대로서 동측 주간선도로변을 연하여 근린시설, 금융 및 의원 등의 편익시설, 학교 및 관공서 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며 동측 인근 간선도로변에 순환버스, 간선 및 지선버스 정류장이 위치하고 노선 및 배차간격 등으로 보아 일반대중교통편은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 다가구주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약8미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(운남지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(원추표면(공항고도제한높이 해발52.0m~107.0m,경사도1/20))<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관라권역(2014-11.03)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택으로서
(사용승인일 : 2016.02.26)

외벽 : 대리석판 붙이기 및 외장타일 붙임.
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 콘크리느 위 페인팅 마감.
창호 : 하이샷시2중창임

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상·하수도설비 및 전기설비. 화재탐지 및 경보기,방범문 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물임.
후첨 ""토지·건물 감정평가명세표, 지적 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경949 (1)

인천광역시 중구 운남동 1532-1

다가구주택

감정가: 1,186,741,480원

토지면적: 298.10㎡ (약 90.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

건물면적: 354.65㎡ (약 107.32평)

건물 제시외면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남동농업협동조합 (남OOO)

매각물건명세서 작성일: 2026-07-31

2. 입지조건

* 소재지: 인천광역시 중구 운남동 1532-1에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종국제물류고등학교·운남초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다가구주택 및 다세대주택, 일부 주거지 등이 혼재된 일반주택지대로 형성되어 있습니다. 동측 주간선도로변을 따라 근린시설, 금융 및 의원 등 편익시설, 학교 및 관공서 등이 소재하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 용이하며, 동측 인근 간선도로변에 순환버스, 간선 및 지선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 이용상태: 본 토지는 세장형의 평지로서 다가구주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(운남지구), 소로2류(폭 8m~10m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항고도제한높이 해발52.0m~107.0m), 상대보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리관계: 본건은 인천지방법원의 2025타경949호 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 남동농업협동조합입니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 8월 12일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(을8)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 3월 4일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당권, 전세권, 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 100,000,000원, 전입일자 2021-09-06, 확정일자 2021-08-11, 배당신고일자 2025-06-13, 대항력 없음.

* 임차인 김 (주택도시보증공사): 보증금 80,000,000원, 전입일자 2022-10-27, 확정일자 2022-10-19, 배당신고일자 2025-05-16, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 110,000,000원, 전입일자 2023-04-14, 확정일자 2023-03-03, 배당신고일자 2025-05-15, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-07. 대항력 없음. (보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건에서는 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.)

* 임차인 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-02. 대항력 없음. (보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건에서는 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.)

* 임차인 백 : 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022-04-04, 확정일자 2022-02-28, 배당신고일자 2025-05-20, 대항력 없음.

* 임차인 장 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-01-20, 확정일자 2025-02-11, 배당신고일자 2025-06-09, 대항력 없음.

* 임차인 전 : 보증금 75,000,000원, 전입일자 2023-12-12, 확정일자 2023-11-21, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 없음.

* 임차인 심 (한국토지주택공사): 보증금 80,000,000원, 전입일자 2020-05-13, 확정일자 2020-04-08, 배당신고일자 2025-06-12, 대항력 없음.

* 임차인 천 (한국토지주택공사): 보증금 140,000,000원, 전입일자 2020-02-03, 확정일자 2021-12-16, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 임차인 천 (한국토지주택공사): 보증금 120,000,000원, 전입일자 2020-02-14, 확정일자 2020-01-06, 배당신고일자 2025-05-27, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 기타 특이사항: 제시외 건물(59.40㎡)이 포함되어 일괄매각됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 영종국제물류고등학교 및 운남초등학교와 인접하고 있으며, 주변에 다수의 공동주택 단지가 위치하고 있습니다. 간선도로변을 따라 금융기관, 병의원, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 투자 환경: 인천 경제자유구역 내에 위치하며, 지역 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다. 주변의 주거 시설 및 편의 시설은 해당 물건의 임대 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 운남초등학교, 영종국제물류고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 동측 간선도로 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공항 관련 제한: 본건은 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 속해 있어 건축물 높이 제한(해발 52.0m ~ 107.0m)이 있습니다. 이는 향후 증축이나 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 개발 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2016년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하나 장기적인 관점에서 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경949 (1) 물건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 다가구주택으로, 학교 및 편의시설이 인접하여 입지조건이 우수합니다. 2016년에 건축되어 건물 상태가 양호하며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 권리분석상 모든 임차인의 대항력이 없으며, 인수되는 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 없습니다. 다만, 공항고도제한 및 지역 지구 지정 사항을 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 영종국제물류고등학교, 운남초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 신축 건물: 2016년 준공된 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 및 임차권이 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 인천 경제자유구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,186,741,480원입니다. 채권자(남동농업협동조합)의 경매 신청 채권액은 235,786,131원이며, 등기부상 총 채권액은 294,000,000원(토지) 및 739,000,000원(건물)으로 기재되어 있으나, 이는 근저당 설정 총액이며 실제 경매 절차에서 소멸되는 권리들을 제외한 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 동향, 물건의 현 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최소 입찰가는 경매 절차에서 정한 최저 매각 가격 이상이어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.