나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508499 [1] 인천광역시 계양구 작전동 580 현대아파트 205동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""작동초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층중 11층 1105호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비. 승강기설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

12필지 일단의 대체로 사다리형의 아파트건물부지로 인접도로와 등고평탄함.

인접 도로상태등

아파트단지내의 포장도로를 통하여 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-4,6,8-10: 공히 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호5,7,11: 공히 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호12: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508499 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 580 현대아파트 205동 11층 1105호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 지분

토지 면적: 35.23㎡ (약 10.66평)

토지 지분: 17.6155㎡ (약 5.33평)

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.69평) - 전용면적

건물 지분: 42.455㎡ (약 12.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.4. 감정가

감정가: 203,000,000원

1.5. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

대중교통 사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 일부 필지는 절대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 현재 여러 소유권 이전 내역과 근저당권, 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

보증금: 30,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2021-12-13

확정일자: 2021-11-23

배당신고일자: 2025-05-09

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있어, 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-13

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금은 0원입니다.

총 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 전 의 보증금 30,000,000원은 인수 여부 및 대항력 분석에 따라 실제 부담액이 달라질 수 있습니다. 상기 '총 인수 보증금 합계: 0원'은 채권자의 배당 신고 결과에 따른 것으로 해석되나, 실질적인 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2023-08-21 접수된 계양세무서장의 근저당권 (금 30,000,000원)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위의 권리 (예: 선순위 전세권, 저당권 등)는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 해당 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 물건에 지상권은 존재하지 않음)

주요 인수 가능 권리: 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 (30,000,000원). (단, 법원 공고상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 최종적인 법원 판단을 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편으로, 지역 내 거주자들의 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

단, 상업 시설이 집중된 중심 상권과는 거리가 있어, 복합적인 상권 분석보다는 배후 주거지로서의 가치를 주로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 중 11층에 위치하며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감되어 있습니다.

위생, 난방, 소화전, 자동화재탐지, 승강기 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

건축 사용승인일은 1991년 10월 15일로, 약 35년 경과된 아파트입니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 작전 현대2-1차 아파트

총 동수: 5개동

총 세대수: 840세대

최고층: 15층

주차 대수: 총 691대 (지상 4대, 지하 28대, 기타 659대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

5.3. 주변 편의시설

단지 인근에 작동초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 지역 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다.

다른 공유자와의 소유권 분쟁, 재산권 행사(사용, 수익, 처분)의 제약, 추가적인 법적 절차(공유물 분할 등) 발생 가능성이 있어 투자에 신중해야 합니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

귀하가 최고가 매수신고인이 되더라도, 다른 공유자가 우선매수권을 행사하면 해당 물건을 낙찰받지 못할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

임차인 전 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 인수 여부 및 실제 변제 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

6.4. 임대차 관계 미상 (정 )

임차인 정 은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되었습니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주하는 경우, 계약 관계 및 법적 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 아파트의 지분 매각 건입니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 상대적으로 낮은 수준으로 보이나, 토지 및 건물 지분 매각이라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 투자에 상당한 주의가 요구됩니다.

특히, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약과 공유자와의 관계 설정이 중요한 변수로 작용할 것입니다.

주변 시세와 비교 시, 잠재적 가치 대비 낮은 감정가가 매력적으로 보일 수 있으나, 지분 매각으로 인한 실질적인 가치 하락 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 전체 건물 기준 감정가 203,000,000원은 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 지분 취득 시 잠재적 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 단지 인근 버스정류장 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가(203,000,000원)를 전체 건물 가치로 보았을 때, 본건은 토지 및 건물 지분(약 50%) 매각으로 평가됩니다.

지분 매각의 특성상 온전한 소유권 행사 제약, 공유자 우선매수 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금 30,000,000원 인수 가능성) 존재 등으로 인해 실질적인 가치 하락 요인이 큽니다.

이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가를 산정합니다.

총 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 30,000,000원은 실제 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제안합니다.

(참고: 상기 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산된 금액입니다. 실제 총 취득 비용은 본 입찰가에 임차인 보증금 30,000,000원 및 기타 부대 비용을 합산한 금액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.