나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505787 [1] 인천광역시 강화군 길상면 장흥리 370-13 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 장흥리 소재 ""장흥1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등 농경지 및 주거나지, 단독주택 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건 기호(2) 토지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 기호(1) 사다리형 및 기호(2) 부정형의 토지로서, 기호(1) 주거나지 및 기호(2) 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 지적도상 맹지로서 기호(2) 등의 인접토지를 통하여 출입 가능하며, 기호(2)는 북측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
<추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 대상물건 토지의 남서측 경계 부근에 소유자 미상의 잡목 약 11주 내외 정도가 소재하고 있으나 그 위치가 대상토지 지상인지 인접토지 지상인지 불분명하며, 또한 대상토지 지상에 소재한다고 하더라도 관리상태 등을 고려할 때 그 경제적 가치가 희박하다고 판단되어 감정평가 외 하였습니다.

물건 비고

-일괄매각
-(목록2.)농지취득자격증명 제출 요 (매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
-목록1.은 맹지로서 목록2.등의 인접토지를 통하여 출입 가능하며, 목록2.는 북측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음(감정평가서 참고)
-해당물건 토지의 정확한 경계는 측량이 필요함(감정평가서 참고)
-해당물건 토지의 남서측 경계 부근에 소유자 미상의 잡목 약 11주 내외 정도가 소재하고 있으나 그 위치가 대상토지 지상인지 인접토지 지상인지 불분명하며, 또한 대상토지 지상에 소재한다고 하더라도 관리상태 등을 고려할때 그 경제적 가치가 희박하다고 판단되어 감정평가에서 제외함.(감정평가서 참고)
-목록1.의 공부상 지목은 '대'로 현황은 수수깡을 수확한 '전'으로 사용하고 있음.(현황조사서 참고)
-목록2.의 공부상 지목은 '전'으로 현황은 수수깡을 수확한 '전'으로 사용하고 있음.(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경505787 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 강화군 길상면 장흥리 370-13

1.3. 면적

토지면적: 2003.00㎡ (약 606평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 감정가

453,670,000원

1.5. 용도

전 (공부상 지목 '대' 포함, 현황 '전'으로 이용 중)

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 길상면 장흥리 소재 "장흥1리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등 농경지 및 주거나지, 단독주택 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 지형 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형(목록1) 및 부정형(목록2)의 토지로서, 목록1은 주거나지, 목록2는 전으로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

목록1은 지적도상 맹지로서 목록2 등의 인접토지를 통하여 출입 가능합니다. 목록2는 북측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다. 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당 (길상농업협동조합, 2007-04-18)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리인 을5 근저당(2007-04-18) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

630,000,000원 (근저당 390,000,000원 + 240,000,000원)

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 없습니다 (합계 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용 현황

주위는 전답 등 농경지 및 주거나지, 단독주택 등으로 형성되어 있는 농촌지대입니다. 주변에 캠핑장, 낚시터, 루지 등 레저 및 관광 시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

생산관리지역으로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다. 주변 관광 시설의 존재는 지역 활성화 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

농촌지대로 기본적인 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성은 별도의 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (목록1)

목록1 토지는 맹지이므로, 목록2 등 인접 토지를 통하여만 출입이 가능하여 이용에 제약이 따릅니다.

6.2. 농지취득자격증명 미제출

매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우, 낙찰받은 보증금은 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

6.3. 경계 불확실성

해당 물건 토지의 정확한 경계는 측량이 필요합니다.

6.4. 잡목의 경제적 가치 희박

남서측 경계 부근에 소재하는 소유자 미상의 잡목은 경제적 가치가 희박하여 감정평가에서 제외되었습니다.

6.5. 공부상 지목과 현황 불일치 (목록1)

목록1 토지는 공부상 지목은 '대'이나 현황은 수수깡을 수확한 '전'으로 사용하고 있습니다.

6.6. 인근 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6.7. 과도한 채권 총액

등기부상 채권 총액(6.3억원)이 감정가(4.5억원)보다 높아, 유찰 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점: 생산관리지역으로 향후 개발 가능성, 목록2 토지를 통한 도로 접근성 확보, 조용한 농촌 환경.

단점: 목록1 토지의 맹지, 농취증 제출 필수 조건, 경계 불명확, 공부와 현황 불일치.

7.2. 권리관계 분석 요약

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리나 임차보증금은 없습니다. 농취증 미제출 시 보증금 반환 불가 조건에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 활용 잠재력

수수깡 재배 등 현재의 농업적 활용 또는 다른 작물 재배가 가능합니다.

8.2. 도로 접근성

목록2 토지가 도로에 접해 있어 접근이 용이하며, 이를 통해 맹지인 목록1 토지 이용도 가능합니다.

8.3. 생산관리지역의 개발 가능성

생산관리지역이라는 점은 향후 규제 완화 또는 지역 개발 계획 수립 시 가치 상승의 여지를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 453,670,000원

고려사항: 본 물건은 맹지(목록1)라는 단점과 농취증 제출이라는 조건이 있습니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 시세 및 실거래가, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

*본 보고서에서는 정확한 시세 조사가 어려운 관계로, 감정 가격을 기준으로 보수적인 접근을 권고하며, 입찰 참여 시에는 전문가와 상담하여 신중한 결정이 필요합니다.*

추정 입찰가 범위: 3억 6천만 원 ~ 4억 2천만 원 (감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 시장 상황을 고려하여 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.