나이스옥션 법원경매 인천 2025타경838 [1] 인천광역시 부평구 청천동 176 청천푸르지오아파트 101동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 아파트 단지 및 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 공장 등이 혼재하는
아파트 지대로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 산곡역)이 소
재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 22층 건물 내 101동 1층 103호로서,
(사용승인일자: 1998.10.23)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 20m 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약
10m 내외의 포장도로와 각각 접하고, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1
제3종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경838 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 176 청천푸르지오아파트 101동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 493,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 54.62㎡ (약 16.53평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 133.71㎡ (약 40.45평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물 사용승인일자: 1998년 10월 23일

1.3. 특이사항

재매각 물건입니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치하며, 인천용마초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 동유형의 아파트 단지 및 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 지하철 7호선 산곡역이 인근에 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측 노폭 약 30m, 동측 노폭 약 20m, 서측 및 북측 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 6월 11일 접수된 근저당권 (을17, 근해안강망수산업협동조합)입니다.

3.2. 총 채무액

등기부상 총 채무액은 약 381,600,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (예: 지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 홍종은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 8일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 정보 관련 주의사항:

상기 임차인 홍종은의 경우, 대항력은 없는 것으로 확인되나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 인수해야 할 보증금 또는 차임이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 기타 업무시설, 공장 등이 혼재하고 있습니다. 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* 학교: 인천용마초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철 7호선 산곡역 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 청천푸르지오아파트

주소: 인천광역시 부평구 청천동 176

총 동수: 23개 동

총 세대수: 2,257 세대

사용승인일: 1998년 10월 23일 (건축물대장 기준)

최고층: 25층

5.2. 주차 정보

본 아파트 단지는 총 2,492대의 주차가 가능합니다.

5.3. 기타 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 부대 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 낙찰 과정에서 발생한 문제점이나 특이사항이 있을 수 있으므로, 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 높은 매수신청보증금

특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있습니다. 이는 일반 경매(10%)보다 높은 금액이므로, 입찰 전 충분한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

6.3. 임대차 정보 불확실성

임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 인수 여부 및 추가적인 분쟁 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 공장 혼재

일부 공장 시설이 혼재하고 있어, 공장의 종류 및 운영 상태에 따라 소음, 분진 등 환경적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 아파트 단지 내에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 입지를 자랑합니다. 다만, 재매각 건으로 높은 보증금 요건과 더불어 임차인 정보의 불확실성, 주변 공장 시설 혼재 등 몇 가지 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 구축 아파트 단지로서 지역 내 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 시장 상황에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 적절한 가격 낙찰 시 수익 기대: 권리관계 분석 결과 인수되는 부담이 크지 않으므로, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 493,000,000원입니다. 최근 2026년 6월 동일 단지 내에서 거래된 아파트 매매 사례를 보면, 전용면적 84.34㎡(약 25.5평)의 경우 403,000,000원에서 436,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 또한 전용면적 59.36㎡(약 17.9평)는 305,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 133.71㎡(약 40.45평)로, 이는 최근 거래 사례보다 큰 평형입니다. 동일 단지 내 대형 평형 및 저층(1층)이라는 점을 감안하더라도, 최근 거래 사례 대비 평당 가격이 하락하거나, 대형 평형으로서 높은 가치를 인정받을 가능성이 공존합니다. 감정가는 이러한 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

리스크 요인(재매각, 높은 보증금, 임차인 정보, 주변 공장)을 고려하되, 최근 시장의 활황세와 감정가를 종합적으로 판단할 때, 약 500,000,000원에서 520,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 500,000,000원 을 희망 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.