나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508508 [1] 인천광역시 남동구 논현동 549 101동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천소래초등학교' 동측 인근에 위치함
○ 주위환경
대로변으로 상업지대이며 후면으로는 아파트지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 출입 자유로움
○ 대중교통여건 : 무난함
-버스: 인근 소재 간선도로(포구로 등)변 버스정류장 소재함
-전철: 남서측 인근에 전철역(수인분당선,소래포구역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물내 7층 704호(복도식)로서
○ 외부마감: 몰탈위 페인팅 마감
○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감
○ 외부창호: PVC새시

이용상태

○ 아파트로 이용중임

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등
○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 사다리형 평지
○ 이용상태 : 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 단지주변으로 광로 등의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2018-12-21)(대2-74호선)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-76호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주차:172대

물건 비고

통칭 '한라아파트' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경508508 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 549, 101동 7층 704호

종별: 아파트

구분건물: 전유부분 면적 59.70㎡ (약 18.08평)

토지 지분: 21.577㎡ (약 6.53평)

감정가: 173,000,000원

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

통칭: 한라아파트

1.1. 아파트 정보

단지명: 논현한라

준공일: 1996년 2월 29일

총 세대수: 288세대

총 동수: 1개동 (101동)

최고/최저층: 18층 / 2층

전용 면적: 59.70㎡ (약 18.08평)

분양 면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 전용 면적보다 넓습니다.

주차: 단지 내 총 172대 가능 (내부기계식 94대, 외부자동식 78대)

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천소래초등학교' 동측 인근

주위 환경: 대로변으로 상업지대이며, 후면으로는 아파트지대가 형성되어 있습니다.

교통 상황:

차량 접근성: 출입이 자유롭습니다.

대중교통:

버스: 인근 간선도로(포구로 등)변에 버스정류장이 소재하여 편리합니다.

전철: 남서측 인근에 소래포구역(수인분당선)이 소재하여 이용이 용이합니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 8월 24일 한국자산관리공사 근저당권 (을9)

총 채권액 (등기부 기준): 208,346,505원 (말소기준권리 외 채무 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요만 있으나, 일반적인 아파트 경매에서는 해당되지 않음)

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 선순위의 권리 없이 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

2.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인: 해당 정보 없음.

(주의사항: 실제 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.)

3. 상권분석

단지 주변: 대로변 상업지대와 아파트 주거지대가 혼합되어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

인근 편의시설: 인천소래초등학교가 인접해 있으며, 소래포구역 등 교통 요지에 위치합니다.

상업 시설: 대로변 상업 지역에 위치하여 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

4. 생활정보

교육 시설: 인천소래초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

교통: 수인분당선 소래포구역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경: 대로변의 상업 지역과 주거 지역이 조화를 이루고 있어 생활 환경이 양호합니다.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 단지 내에 있습니다.

5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1996년 준공으로, 20년 이상 경과한 아파트입니다. 향후 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계 미상: 임차인 정보가 명확하지 않아 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

토지이용계획: 본 물건지 인근에 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등의 지정이 있으나, 일반적인 아파트 거주 및 투자에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 여건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 경향을 보여 시세 대비 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수되는 채무 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 아파트의 준공 연도를 고려할 때 향후 유지보수에 대한 계획을 세우는 것이 필요합니다.

7. 투자 포인트

안정적인 시세: 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 감정가 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 수 있습니다.

우수한 교통 여건: 소래포구역 및 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 이동이 편리합니다.

잘 갖춰진 생활 환경: 교육, 교통, 상업 시설 이용이 편리한 입지를 가지고 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 173,000,000원

최근 실거래 평균가 (59.7㎡ 기준, 2026년 3-4월): 약 177,900,000원

최고가 실거래 (59.7㎡ 기준, 2026년 4월 4일): 185,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

시세 및 낙찰가율 등을 감안한 적정 입찰가는 약 182,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.