나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506896 [1] 인천광역시 서구 신석로 52, 5층502호 (석남동,백합마을) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '신석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호로서
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 창호임
(건축물대장 사용승인일:2004.3.12)

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도시철도(서울지하철7호선)(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조
례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 건물은 인접필지(석남동217-14)상 건물과 합벽 건축물 상태임.

물건 비고

토지(석남동 217-21) 별도등기 있음(철도시설의 소유 목적임)
본 건물은 인접필지(석남동 217-14)상 건물과 합벽 건축물 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경506896 (1)

소재지: 인천광역시 서구 신석로 52, 5층502호 (석남동,백합마을)

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.26㎡ (약 6.43평)

건물면적: 45.90㎡ (약 13.89평)

1.3. 건물 정보

건축물대장 사용승인일: 2004년 3월 12일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 드라이비트 등 마감

창호: 샷시 창호

내부 설비: 상하수도, 위생, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '신석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

특히, 인천 지하철 7호선 석남역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 7호선 석남역은 현재 운영 중이며, 향후 청라국제도시까지 연장될 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 교육시설: 신석초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 교통시설: 인천 지하철 7호선 석남역이 근접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 관련 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 물류센터 화재 및 건설 관련 이슈가 지역 인근에서 발생한 사례가 있습니다. (예: 쿠팡 물류센터 화재, 철도 건설 관련 지역 주민 반발)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 1월 31일 인천지방법원의 강제경매개시결정 (채권자: 김봄 2명)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지(석남동 217-21) 을구 14번 구분지상권설정등기(2023. 3. 8. 등기)는 매수인이 인수합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 박미란)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 28일

확정일자: 2022년 5월 20일

배당신고일자: 2025년 4월 16일

대항력: 있음

비고: 이 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 차액에 대해 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임차인: 서병현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 15일

대항력: 있음

비고: 보증금이 명시되지 않아 인수 여부 불분명. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 서승재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 15일

대항력: 있음

비고: 보증금이 명시되지 않아 인수 여부 불분명. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 인수되는 권리

* 토지(석남동 217-21) 별도등기: 철도시설의 소유 목적이며, 구분지상권설정등기(2023. 3. 8. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 향후 토지 이용에 상당한 제약이 될 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서구 석남동 지역은 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

인천 지하철 7호선 석남역 인근으로 대중교통 접근성이 우수하며, 향후 7호선 연장 사업(석남~청라 구간)이 진행 중인 점은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 인천 서구 지역 내에서 지구단위계획 수립 등 도시 개발 사업이 추진되고 있어 향후 상권 활성화 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다. (건물면적: 45.90㎡) 2004년 준공된 건물로, 비교적 최근의 신축 건물은 아니지만 기본적인 유지보수 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 생활 편의 시설

인근 신석초등학교가 있어 자녀 교육에 편리하며, 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

주택도시보증공사(박미란) 외 2명의 임차인이 대항력이 있으며, 특히 주택도시보증공사의 보증금 75,000,000원은 배당이 전부 이루어지지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 면밀한 검토가 필요합니다.)

6.2. 구분지상권 설정 및 토지 사용 제한

본건 토지(석남동 217-21)에 철도시설 소유 목적의 구분지상권이 설정되어 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약이 될 수 있으며, 향후 지가 하락 또는 활용성 저하의 요인이 될 수 있습니다. GTX 및 도시철도 건설로 인한 구분지상권 설정 및 그로 인한 재산권 침해 논란이 사회적으로 대두되고 있으며, 이는 본건의 토지 가치 및 활용성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 합벽 건축물 상태

본 건물은 인접 필지(석남동 217-14) 상 건물과 합벽 건축물 상태입니다. 이는 독립적인 건축물로 보기 어려워 추후 재건축 또는 리모델링 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 7호선 석남역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수하고, 인근에 학교 등 생활 편의시설이 갖춰진 주거지역에 소재하고 있습니다. 특히, 7호선 연장 사업 진행은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 철도시설 관련 구분지상권 설정으로 인한 토지 사용 제한, 합벽 건축물 상태 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 구분지상권은 향후 토지 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 관련 법규 및 실제 피해 사례에 대한 면밀한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 지하철 7호선 석남역 인근으로 향후 교통 편의성 증대 기대.

* 지속적인 지역 개발: 7호선 연장 및 서구 지역 지구단위계획 수립 등 개발 계획 존재.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장 가치 대비 감정가가 높지 않게 책정된 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 약 7,700만원 ~ 10,500만원 수준으로 나타납니다. [JSON 데이터 분석]

감정가 110,000,000원 대비 최근 시세가 일부 낮은 경향을 보입니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(75,000,000원) 인수 가능성 및 토지 구분지상권 설정으로 인한 사용 제한이라는 중대한 리스크가 존재합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다. 만약 임차인 보증금을 인수하지 않아도 된다는 명확한 법적 판단이 선행된다면, 인수되는 구분지상권 관련 비용 및 잠재적 위험을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 요인을 감안하여, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가 및 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재 제시된 정보와 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주의사항 : 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁 정도, 현장 조사 결과, 법률 및 권리 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히, 구분지상권의 구체적인 내용 및 인수 시 발생할 수 있는 모든 법적, 경제적 파급효과에 대한 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경506896 (1)

소재지: 인천광역시 서구 신석로 52, 5층502호 (석남동,백합마을)

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.26㎡ (약 6.43평)

건물면적: 45.90㎡ (약 13.89평)

1.3. 건물 정보

건축물대장 사용승인일: 2004년 3월 12일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 드라이비트 등 마감

창호: 샷시 창호

내부 설비: 상하수도, 위생, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '신석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

특히, 인천 지하철 7호선 석남역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 7호선 석남역은 현재 운영 중이며, 향후 청라국제도시까지 연장될 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 교육시설: 신석초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 교통시설: 인천 지하철 7호선 석남역이 근접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 관련 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 물류센터 화재 및 건설 관련 이슈가 지역 인근에서 발생한 사례가 있습니다. (예: 쿠팡 물류센터 화재, 철도 건설 관련 지역 주민 반발)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 1월 31일 인천지방법원의 강제경매개시결정 (채권자: 김봄 2명)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지(석남동 217-21) 을구 14번 구분지상권설정등기(2023. 3. 8. 등기)는 매수인이 인수합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 박미란)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 28일

확정일자: 2022년 5월 20일

배당신고일자: 2025년 4월 16일

대항력: 있음

비고: 이 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 차액에 대해 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임차인: 서병현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 15일

대항력: 있음

비고: 보증금이 명시되지 않아 인수 여부 불분명. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 서승재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 15일

대항력: 있음

비고: 보증금이 명시되지 않아 인수 여부 불분명. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 인수되는 권리

* 토지(석남동 217-21) 별도등기: 철도시설의 소유 목적이며, 구분지상권설정등기(2023. 3. 8. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 향후 토지 이용에 상당한 제약이 될 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서구 석남동 지역은 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

인천 지하철 7호선 석남역 인근으로 대중교통 접근성이 우수하며, 향후 7호선 연장 사업(석남~청라 구간)이 진행 중인 점은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 인천 서구 지역 내에서 지구단위계획 수립 등 도시 개발 사업이 추진되고 있어 향후 상권 활성화 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다. (건물면적: 45.90㎡) 2004년 준공된 건물로, 비교적 최근의 신축 건물은 아니지만 기본적인 유지보수 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 생활 편의 시설

인근 신석초등학교가 있어 자녀 교육에 편리하며, 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

주택도시보증공사(박미란) 외 2명의 임차인이 대항력이 있으며, 특히 주택도시보증공사의 보증금 75,000,000원은 배당이 전부 이루어지지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 면밀한 검토가 필요합니다.)

6.2. 구분지상권 설정 및 토지 사용 제한

본건 토지(석남동 217-21)에 철도시설 소유 목적의 구분지상권이 설정되어 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 향후 지가 하락 또는 활용성 저하의 요인이 될 수 있습니다. GTX 및 도시철도 건설로 인한 구분지상권 설정 및 그로 인한 재산권 침해 논란이 사회적으로 대두되고 있으며, 이는 본건의 토지 가치 및 활용성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 합벽 건축물 상태

본 건물은 인접 필지(석남동 217-14) 상 건물과 합벽 건축물 상태입니다. 이는 독립적인 건축물로 보기 어려워 추후 재건축 또는 리모델링 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 7호선 석남역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수하고, 인근에 학교 등 생활 편의시설이 갖춰진 주거지역에 소재하고 있습니다. 특히, 7호선 연장 사업 진행은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 철도시설 관련 구분지상권 설정으로 인한 토지 사용 제한, 합벽 건축물 상태 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 구분지상권은 향후 토지 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 관련 법규 및 실제 피해 사례에 대한 면밀한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 지하철 7호선 석남역 인근으로 향후 교통 편의성 증대 기대.

* 지속적인 지역 개발: 7호선 연장 및 서구 지역 지구단위계획 수립 등 개발 계획 존재.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시장 가치 대비 감정가가 높지 않게 책정된 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 약 7,700만원 ~ 10,500만원 수준으로 나타납니다. [JSON 데이터 분석]

감정가 110,000,000원 대비 최근 시세가 일부 낮은 경향을 보입니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(75,000,000원) 인수 가능성 및 토지 구분지상권 설정으로 인한 사용 제한이라는 중대한 리스크가 존재합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다. 만약 임차인 보증금을 인수하지 않아도 된다는 명확한 법적 판단이 선행된다면, 인수되는 구분지상권 관련 비용 및 잠재적 위험을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 요인을 감안하여, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가 및 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재 제시된 정보와 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주의사항 : 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁 정도, 현장 조사 결과, 법률 및 권리 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히, 구분지상권의 구체적인 내용 및 인수 시 발생할 수 있는 모든 법적, 경제적 파급효과에 대한 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

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