나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507925 [1] 인천광역시 부평구 부평동 396-12 프라임빌 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507925 [1] 인천광역시 부평구 부평동 396-12 프라임빌 3층302호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경507925
• 주소: 인천광역시 부평구 장제로159번길 11 프라임빌, 3층302호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매20계 2025타경507925 | 소재지: 인천광역시 부평구 장제로159번길 11 프라임빌, 3층302호 | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 142,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경507925 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507925 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 396-12 프라임빌 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 300,000원

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 번화한 ""부흥오거리"" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼합되어 있는 지역으로, 입지 조건이 우수합니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 동측과 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본건의 핵심 권리사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023카임12997)이 등재되어 있으며, 임차인은 김 이며 임차보증금 2억 원에 해당 물건 전체(58.14㎡)를 점유하고 있습니다. 임대차계약일자는 2021년 5월 18일이며, 주민등록일자 및 점유개시일자는 2021년 6월 15일입니다. 확정일자는 2021년 5월 27일입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 임차인의 보증금 2억 원은 경매 낙찰자가 인수하거나 해당 물건의 매각 대금에서 우선적으로 변제받아야 하는 중요한 요소입니다. 감정가가 2억 300,000원인 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 전액 회수가 가능한지 여부가 경매 진행 및 낙찰 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 지역은 인천의 주요 상업 및 주거 밀집 지역 중 하나입니다. "부흥오거리" 인근이라는 점은 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있음을 시사합니다. 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 업종의 상가와 주거시설이 공존하며, 이는 지역 경제의 활력을 나타냅니다. 또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 주요 도로 접근이 용이합니다. 부평동 지역은 다양한 상점, 식당, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 편리한 편입니다. 2015년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 위생, 상하수도, 승강기, 주차장 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 높은 임차보증금입니다. 임차인의 보증금 2억 원은 감정가와 유사하거나 초과할 가능성이 있어, 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 회수하기에 부족할 경우 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다. 임차인의 대항력 여부는 우선변제권, 최우선변제권 등과 관련하여 복잡한 법률적 검토가 필요하며, 경매 진행 시 반드시 명확한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 규제 사항은 향후 건물 활용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

인천 부평구 부평동 소재 프라임빌 오피스텔은 "부흥오거리" 인근의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 매력적인 물건입니다. 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집한 지역 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 위험 요소입니다. 낙찰 후 임차인의 보증금 회수 문제에 대한 면밀한 법률적 검토와 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 부평동이라는 역세권 및 상업 중심지의 입지를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성입니다.

둘째, 2015년에 준공된 비교적 현대적인 오피스텔이라는 점입니다.

셋째, 임차인의 보증금 규모와 대항력 여부를 정확히 파악하고, 이를 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 임차인과의 협상 또는 보증금 인수 조건을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

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