나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507798 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 50-31 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물내 2층 205호로서,
외벽 : 벽돌붙임마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 연립주택이나 현장조사 당시 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 유류보일러설비 등이 되어 있는 것으로 조사되었으나 장기간 방치된 공가상태로 제반 설비의 작동여부는 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서 주거용(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약25m 내외의 도로가 소재하여, 본건 토지의 일부인 폭 약4m 진출입로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 통칭 '용남빌라' 이며 출입문에 호실번호가 기재되어 있지 않음.
2. 집합건축물대장 표제부의 ' 지상층 연와조 연립주택 132㎡ ' 는 감정평가서에 의하면 등기사항전부증명서 상의 ' 지하실 132㎡ ' 의 오기로 판단된다함.
3. 등기사항전부증명서의 전유부분 면적에 지하실 면적 16.50㎡ 이 포함되어 있으나 건축물대장 상 공용부분으로 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507798 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 50-31 2층205호

* 건축물대장상 주소: 인천광역시 미추홀구 인하로 143-1 (용현동)

* 토지 면적: 58.72㎡ (약 17.76평)

* 건물 면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

* 감정가: 82,000,000원

* 용도: 연립주택

* 건축물 현황:

* 사용 승인일: 1984년 12월 10일

* 구조: 벽돌구조 (연와조)

* 지붕: (철근)콘크리트 슬래브 위 기와

* 층수: 지하 1층, 지상 2층

* 연면적: 492㎡

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 종류: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상황: 본건 남측으로 노폭 약 25m 내외의 도로가 소재하며, 본건 토지의 일부인 폭 약 4m 진출입로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 채권자: 안OOOOOOOOO (경매 신청 등기상 채권자는 안양원예농업협동조합으로 확인됩니다.)

* 말소기준권리: 을2 (근저당, 2010-08-18, 36,000,000원)

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 을2, 을3, 을5, 을6, 을9, 을9-2, 을9-2-1, 갑12 (근저당, 근저당부채권질권, 근저당권이전, 임의경매 등)

* 인수되는 권리:

* 임차인: YU

* 전입일자(사업일자): 2004-02-03

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석

* 임차인: YU

* 전입일자(사업일자): 2000-09-22

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 두 임차인 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 상황과 다르므로, 인수 금액은 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

* 주변 시설: 용일초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 생활 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 인근에 특별히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 0원): 임차인이 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 매우 이례적입니다. 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장 및 등기부 차이:

* 주의사항 2에 따르면, 집합건축물대장 표제부의 '지상층 연와조 연립주택 132㎡'가 등기사항전부증명서 상의 '지하실 132㎡'의 오기로 판단된다는 내용이 있습니다.

* 주의사항 3에 따르면, 등기사항전부증명서의 전유부분 면적에 지하실 면적 16.50㎡이 포함되어 있으나, 건축물대장 상에는 공용부분으로 등재되어 있다는 점이 확인됩니다. 이러한 공부상 차이는 실제 이용 가능 면적이나 법적 상태에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 상태: 장기간 방치된 공가 상태로, 제반 설비의 작동 여부는 확인이 필요합니다.

* 건물 관리 상태: 통칭 '용남빌라'로 불리며, 출입문에 호실 번호가 기재되어 있지 않아 정확한 호실 확인 시 혼란이 있을 수 있습니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 5월 인천 미추홀구 용현동 일대에서 다음과 같은 연립/다세대 주택 거래 사례가 있었습니다.

* 2026년 5월 6일 거래, 부림빌라다,라동 (1991년식, 38.67㎡): 6,000만원 (약 155.17만원/㎡)

* 2026년 5월 5일 거래, (222-7) (2004년식, 69.25㎡): 11,000만원 (약 158.84만원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래, 국일빌라A동 (1996년식, 32.76㎡): 6,690만원 (약 204.21만원/㎡)

본건은 1984년식, 45.00㎡(약 13.61평)의 연립주택으로, 비교 대상 주택 중 가장 오래된 연식입니다. 면적은 부림빌라(38.67㎡)보다 크고 국일빌라(32.76㎡)보다 큽니다. 국일빌라의 높은 가격은 비교적 신축 연식과 면적 대비 높은 가격으로 거래된 사례로 보입니다. 본건의 연식을 고려할 때, 부림빌라의 가격 수준(약 155만원/㎡)을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

6.2. 시세 추정

부림빌라의 가격 수준(약 155만원/㎡)을 본건(45.00㎡)에 적용 시, 약 6,975만원으로 추정됩니다. 감정가 8,200만원은 최근 거래 사례의 최고가(11,000만원)보다는 낮으나, 일부 사례보다는 높게 책정된 것으로 보입니다. 잠재적 리스크 요인을 고려하여 본건의 현 시세는 대략 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로 추정하는 것이 합리적입니다.

6.3. 예상 입찰가

감정가: 8,200만원

주택의 연식(1984년), 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재, 건축물대장과 등기부등본 상의 면적 차이, 장기간의 공가 상태로 인한 설비 점검 필요성 등의 리스크를 종합적으로 고려하였습니다. 특히 '대항력 있음' 상태의 임차인이 보증금/차임이 0원인 점은 특이사항으로, 인수 금액은 없더라도 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

이러한 위험 요인들을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 65,000,000원

7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 금전적 부담이 적을 가능성이 있습니다. (단, 철저한 법적 검토 및 사실관계 확인 필요)

* 용현동 일대의 주거지 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 최근 거래 사례 및 감정가 대비 시세 분석을 통해 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재 및 공부상의 차이점 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분은 일반적인 상황이 아니므로, 관련 법적 검토와 현장 조사를 통해 인수 가능성이 있는 잠재적 채무나 명도 과정의 변수를 면밀히 파악해야 합니다. 연식 대비 감정가는 시세 범주 내에 있으나, 최근 거래 사례와 비교 시 다소 높을 수 있습니다. 따라서 상기 제시된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적인 투자 전략이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.